El fin del auge del mercado inmobiliario de China podría significar problemas para la economía
La actividad inmobiliaria representa el 29% del PIB, pero la crisis de la deuda de Evergrande es una señal de que las cosas podrían cambiar pronto
IEn China hoy, todo el rumor se trata de cómo el gobierno allí también se ha topado con una crisis energética con cortes de energía generalizados . Sin embargo, este y otros choques de oferta eventualmente pasarán, mientras que los $ 300 mil millones (£ 218 mil millones) de deuda que envuelven al segundo desarrollador inmobiliario más grande de China, Evergrande, son de mayor importancia. Sugiere que el largo boom inmobiliario de China ha terminado y es un mal augurio para la economía cada vez más atribulada, con implicaciones para el resto del mundo también.
El mercado inmobiliario de China ha sido calificado como el sector más importante de la economía mundial. Valorado en alrededor de $ 55 billones, ahora es el doble del tamaño de su equivalente en EE. UU. Y cuatro veces más grande que el PIB de China. Teniendo en cuenta la construcción y otros bienes y servicios relacionados con la propiedad, la actividad inmobiliaria anual representa alrededor del 29% del PIB de China, muy por encima del 10% -20% típico de la mayoría de las naciones desarrolladas.
Los colapsos inmobiliarios pueden ser tan dolorosos como exuberantes los auges anteriores. Sin embargo, China solo ha conocido el crecimiento a medida que su anterior sistema de bienestar social se transformó a partir de la década de 1990. Una recesión prolongada de la vivienda ahora está preparada para sumarse a los otros vientos en contra de la economía china, con implicaciones significativas e impredecibles.
Las señales estaban ahí hace 10 años, cuando la atención se centró en las “ciudades fantasmas” de China. Uno de los más publicitados fue el distrito de Kangbashi de la ciudad de Ordos en Mongolia Interior, famoso por sus relucientes pero vacíos bloques de oficinas y torres de apartamentos, bulevares áridos, carreteras desiertas y tiendas y plazas vacías. Sin embargo, las ciudades fantasma resultaron ser una peor inversión que una sobreinversión. Ordos y ciudades similares siguieron siendo monstruosas durante un tiempo, pero desde entonces se han llenado un poco.
Aparte de las ciudades fantasma, el sector inmobiliario prosperó en las décadas de 2000 y 2010 porque Pekín no solo parecía querer un mercado inmobiliario maduro, sino que lo promovió con dificultad para apuntalar el crecimiento y la formación de una clase media urbana propietaria. Los desarrolladores no tenían reparos en pedir grandes préstamos, porque el crédito estaba disponible gratuitamente y sentían que el gobierno siempre apoyaría al mercado si fuera necesario.
Cuando se produjo la pandemia en 2020, ciertamente se había convertido en un caso de sobreinversión. Aproximadamente una quinta parte de las unidades de vivienda de China están vacías, a menudo porque son demasiado caras para la población, el 40% de las cuales gana apenas 1.000 yuanes (£ 115) al mes. Para las segundas y terceras viviendas, las tasas de desocupación son aún más elevadas.
Mientras tanto, desde 2017, la actitud de Pekín hacia la creación desenfrenada de crédito y la financiarización de la vivienda, tratándola como una mercancía en lugar de un lugar para vivir, ha experimentado un cambio radical. Xi Jinping dijo al congreso del Partido Comunista de ese año que "las casas se construyen para ser habitadas, no para la especulación", y que se tomarán medidas para frenar la demanda, la sobreconstrucción y el aumento de los precios de las viviendas. Siguieron términos hipotecarios más estrictos y restricciones sobre la propiedad de viviendas múltiples.
El año pasado, los reguladores endurecieron las regulaciones sobre los desarrolladores diseñadas para frenar la deuda, preservar el efectivo y limitar la construcción excesiva. El gobierno es sensible a los altos costos de la vivienda, que se consideran excesivos y desincentivan el tamaño de la familia más numerosa. La represión concuerda con su reciente impulso de "prosperidad común", aparentemente diseñado para abordar la desigualdad desenfrenada, que también ha visto una represión regulatoria sobre las grandes empresas de tecnología como Alibaba, Didi y Tencent.
Esos cambios han expuesto la fragilidad financiera de los desarrolladores y han movido la precaria burbuja inmobiliaria al centro del escenario. Incluso si, como parece probable, las autoridades chinas pueden evitar que las consecuencias de Evergrande se conviertan en una conmoción tipo Lehman, una recesión en el sector inmobiliario y de la construcción bien podría agravar la inminente desaceleración económica de China. Algunos esperan que la tasa de crecimiento de China caiga al 1% -2%, al menos durante un tiempo.
Es probable que los bancos y las empresas inmobiliarias restrinjan la actividad inmobiliaria y la financiación a medida que reestructuran los balances rotos y los hogares chinos se mostrarán cautelosos a la hora de contratar nuevas hipotecas. La deuda de los hogares ha aumentado de alrededor de 2 billones de dólares en 2010 a más de 10 billones de dólares el año pasado, y la relación entre la deuda y el ingreso disponible aumentó a alrededor del 130%, significativamente más alta que en Estados Unidos. Con un aumento de los ingresos lento, especialmente en la economía informal o informal, que ahora representa alrededor de las tres quintas partes del empleo, es probable que los hogares se mantengan a la defensiva.
La demografía, especialmente la baja tasa de fecundidad de 1,3, también está actuando en contra de la economía. La edad laboral y los principales grupos de edad para la compra de vivienda en China están disminuyendo. Se prevé que el número de compradores de vivienda por primera vez en edad preferencial, los que se encuentran en el grupo de 25 a 39, disminuirá en un 25% en los próximos 20 años de 327 millones a 247 millones. Además, la tasa de urbanización, que se duplicó al 64% entre 1996 y 2020, está destinada a desacelerarse. Habrá menos matrimonios, menos hijos y menor formación de hogares.
En los últimos 10 a 15 años, siempre se pudo confiar en los gobiernos locales y provinciales para impulsar el gasto en bienes raíces e infraestructura para sacar a la economía de un agujero si fuera necesario. Sin embargo, ya están muy endeudados y bajo presión para encontrar recursos para apoyar el programa de "prosperidad común" de Xi.
Es más difícil predecir qué pasará con los precios de las viviendas en China. Si, por primera vez, disminuyen mucho o durante cualquier período de tiempo, espere ver surgir problemas mucho mayores para los bancos y los consumidores a medida que los efectos negativos sobre la riqueza se extiendan entre la población urbana.
No sabemos qué tan bien se las arreglará China para apartarse de la construcción y los servicios inmobiliarios, pero no será fácil ni indoloro. Habrá importantes consecuencias para la economía de China, posiblemente su liderazgo, y la forma en que China proyecta su influencia en el exterior. Manténganse al tanto.
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