Fitch dice que un tercio de los desarrolladores chinos calificados enfrentarían una crisis de efectivo en un escenario donde las ventas caen un 30%
- El sector inmobiliario de China se ha visto afectado por una crisis de deuda en los últimos meses cuando la crisis de liquidez del desarrollador más endeudado del mundo, Evergrande, llegó a un punto crítico.
- Fitch dijo en su informe que en un escenario severo donde las ventas de viviendas residenciales caen en un 30%, 12 o aproximadamente un tercio de sus 40 desarrolladores calificados podrían entrar en un flujo de caja negativo.
- Fitch también destacó la aparición de “deuda privada oculta” que empeorará la tensión de liquidez.
Hasta un tercio de los 40 desarrolladores inmobiliarios chinos calificados por Fitch Ratings podrían sufrir una restricción de efectivo en un escenario severo en el que los ingresos por ventas de viviendas caigan un 30% el próximo año, dice el gigante de las calificaciones.
“Cuanto más duren las tensiones en el sector inmobiliario de China, mayor será el riesgo de una pérdida en la confianza del consumidor”, dijo Fitch en un informe del 20 de diciembre.
El sector inmobiliario de China se ha visto afectado por una crisis de deuda en los últimos meses cuando la crisis de liquidez del desarrollador más endeudado del mundo, Evergrande, llegó a un punto crítico. Finalmente incumplió a principios de este mes , mientras que otros desarrolladores chinos también comenzaron a mostrar signos de tensión . Algunos no cumplieron con los pagos de intereses, mientras que otros incumplieron por completo con sus deudas.
Las ventas residenciales se desplomaron junto con la confianza de los compradores de vivienda. Las ventas de viviendas por valor cayeron un 16,31% con respecto al año pasado en noviembre, un quinto mes de caídas. Los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0,3% con respecto al mes anterior, la mayor caída desde febrero de 2015, según Reuters.
Fitch dijo en su informe que en un escenario severo donde las ventas de viviendas residenciales caen en un 30%, 12 o aproximadamente un tercio de sus 40 desarrolladores calificados podrían entrar en un flujo de caja negativo. En el caso base de Fitch, un escenario menos severo, una caída del 15% en las ventas de viviendas podría resultar en que alrededor del 13% de sus desarrolladores calificados sufran un déficit de efectivo.
Los desarrolladores chinos enfrentan $ 19.8 mil millones en bonos con vencimiento en el extranjero denominados en dólares estadounidenses en el primer trimestre y $ 18.5 mil millones en el segundo, estimaron los analistas de Nomura en una nota reciente. Esa cantidad del primer trimestre es casi el doble de los $ 10,2 mil millones en vencimientos del cuarto trimestre, dijeron los analistas.
En el próximo año, los desarrolladores inmobiliarios se enfrentarán a una cantidad aún mayor de vencimientos de bonos.
Los desarrolladores calificados como “B” o menos, en particular, enfrentarán una presión creciente para pagar la deuda en el extranjero, y los bonos en el extranjero con vencimiento o pujables en 2022 tendrán montos de capital más altos que en 2021, dijo Fitch. Los bonos putables permiten a sus tenedores obligar al emisor a rescatar el bono antes del vencimiento.
Una calificación “B” significa que existe un riesgo material de incumplimiento, pero queda un margen limitado de seguridad.
La deuda oculta empeora la tensión de liquidez
A medida que se desarrollaba la crisis de la deuda, también surgieron dudas sobre la falta de transparencia sobre la verdadera escala de los pasivos de los desarrolladores.
“Algunos créditos con dificultades en los últimos meses también han arrojado dudas sobre la transparencia de las divulgaciones y los pasivos contingentes de las empresas”, dijo Fitch.
Un ejemplo fue Fantasia, que tenía un bono privado no revelado en los informes financieros de la empresa que Fitch destacó en octubre.
“El surgimiento de ‘deuda privada oculta’ agrava las tensiones de liquidez, particularmente para los desarrolladores con calificaciones más bajas con grandes vencimientos de bonos próximos”, dijo Fitch en el informe la semana pasada.
Dicha deuda oculta incluiría deuda no revelada y garantías para préstamos de empresas conjuntas, asociados y otros terceros que permitan a los desarrolladores eludir los límites de deuda de las “tres líneas rojas” de China, según Fitch.
Esa política pone un límite a la deuda en relación con los flujos de efectivo, los activos y los niveles de capital de una empresa, y está destinada a frenar a los desarrolladores después de años de crecimiento impulsado por una deuda excesiva.
Los problemas de los desarrolladores pueden tocar fondo pronto
De cara al futuro, los analistas no esperan que las condiciones del mercado que preocupan a los desarrolladores se alivien hasta el próximo año.
Monica Hsiao, fundadora y directora de inversiones de Triada Capital, dijo que espera ver un “tope” para los bonos de alto rendimiento de China, esencialmente bonos inmobiliarios, en la primera mitad del próximo año.
“Porque el mercado realmente está esperando a ver si llega el umbral de dolor del gobierno para una política más material de alivio, y una gran parte del mercado cree que será en el primer trimestre”, dijo el viernes a “Street Signs Asia” de CNBC.
A principios de este mes, la confianza de los inversores en el sector inmobiliario se fortaleció a medida que la política monetaria de China avanzaba hacia la relajación. El banco central redujo el coeficiente de reservas obligatorias, o la cantidad de efectivo que los bancos deben mantener como reservas, por segunda vez este año, liberando 1,2 billones de yuanes (282.000 millones de dólares) para impulsar la economía.
Fitch agregó que el entorno operativo para los desarrolladores chinos seguirá siendo un desafío y que una “recuperación significativa en las condiciones de financiamiento y acceso al mercado” no se producirá hasta la segunda mitad de 2022.
- Evelyn Cheng de CNBC contribuyó a este informe.
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