Se acerca una tormenta de inflación para el mercado inmobiliario de EE. UU.
Algunos economistas sugieren que el gobierno puede estar malinterpretando el tamaño del problema.
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Los costos de la vivienda en rápido aumento han ayudado a impulsar la inflación a un máximo de 13 años. Pero la forma en que los estadísticos gubernamentales rastrean el precio de los bienes de consumo puede pasar por alto cuán explosivo ha sido el crecimiento del precio de la vivienda en los últimos meses.
Los costos de la vivienda aumentaron un 0,4% entre abril y mayo, según la última edición del índice de precios al consumidor mensual publicado el jueves por la Oficina de Estadísticas Laborales. En comparación con el año pasado, los precios de la vivienda para inquilinos y propietarios aumentaron un 2,2%.
En conjunto, el aumento de los precios de la vivienda representó más de una cuarta parte del aumento general de la inflación en mayo, un reflejo de la importancia que tienen los economistas del gobierno en esta categoría de gasto.
Pero si esa cifra del 2,2% parece estar fuera de lugar en función de su propia experiencia de compra o venta de una casa, no es una sorpresa. No todo el mundo está de acuerdo con la tasa de crecimiento del precio de la vivienda.
La última edición del índice de precios al consumidor indicó que los precios de la vivienda aumentaron un 2,2% durante el año pasado, mientras que otros informes sugieren que los precios de las viviendas subieron más del 13%.
Otros datos sugirieron un ritmo mucho más rápido de apreciación de los precios de la vivienda y crecimiento de los alquileres, muy por encima de ese nivel.
El informe más reciente del índice de precios de viviendas Case-Shiller de marzo mostró que los precios de las viviendas subieron más del 13%, la mayor tasa de crecimiento desde 2005.
Entonces, ¿cómo calcula el IPC la vivienda? En primer lugar, las unidades de vivienda en sí mismas no están incluidas en la canasta de mercado del IPC.
En segundo lugar, los datos de alquiler para establecer cómo cambian los precios se recopilan cada seis meses. Los cálculos de la mayoría de los demás elementos del IPC se recopilan mensual o bimestralmente.
“Como la mayoría de las otras series económicas, el IPC ve las unidades de vivienda como bienes de capital (o inversión) y no como artículos de consumo”, dice la Oficina de Estadísticas Laborales . "Gastar para comprar y mejorar casas y otras unidades de vivienda es inversión y no consumo".
“El costo del albergue para las viviendas ocupadas por inquilinos es el alquiler. Para una unidad ocupada por el propietario, el costo de la vivienda es el alquiler implícito que los ocupantes propietarios tendrían que pagar si alquilaran sus casas ”, agrega.
Los encuestadores del gobierno preguntan a los propietarios de viviendas: "Si alguien alquilara su casa hoy, ¿cuánto crees que alquilaría por mes, sin muebles y sin servicios públicos?"
Y preguntan a los inquilinos: “¿Cuál es el cargo de alquiler para su [hogar] por esta unidad, incluidos los cargos adicionales por el garaje y las instalaciones de estacionamiento? No incluya pagos directos de agencias locales, estatales o federales. ¿Qué período de tiempo cubre esto? "
La vivienda no es como otros bienes
"La tasa de apreciación del precio de la vivienda no es similar a la inflación", dijo Mark Fleming, economista jefe de la compañía de seguros de títulos First American Financial Services FAF .
Para empezar, la vivienda es una necesidad muy básica. “La demanda de refugio no desaparece, simplemente se mueve”, dijo Fleming. En otras palabras, si el precio de los pasajes aéreos se dispara un 7%, como lo hizo durante el mes pasado, las familias podrían decidir no ir a esa escapada de verano.
Esa elección no es tan simple cuando se trata de vivienda. A medida que aumenta el costo de la vivienda, puede tener un “efecto en cascada sobre los inquilinos de ingresos extremadamente bajos”, dijo Andrew Aurand, vicepresidente de investigación de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos.
Unos 9,2 millones de inquilinos de 'ingresos extremadamente bajos' gastan más de un tercio de sus ingresos en gastos relacionados con el alojamiento.
- Andrew Aurand, vicepresidente de investigación de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos IngresosLa investigación de la organización de Aurand ha demostrado que más de 9,2 millones de inquilinos de "ingresos extremadamente bajos" están cargados de costos por su vivienda, lo que significa que gastaron más de un tercio de sus ingresos en gastos relacionados con el alojamiento. Muchos de estos hogares gastan más del 50% en vivienda, dejando poco dinero para otras compras.
La alternativa para estos hogares sería perder el techo sobre sus cabezas. En los últimos años, eso se ha convertido en la realidad para muchos estadounidenses. Un estudio de 2019 publicado por la administración Trump estimó que más de 500,000 personas duermen al aire libre cada noche en todo el país, mientras que muchas más practican surf en el sofá o utilizan refugios para personas sin vivienda.
Mientras tanto, para las personas que poseen sus casas, comprar una propiedad no es lo mismo que comprar, digamos, un plátano. Ser propietario de ese plátano no lo beneficiará financieramente a largo plazo, mientras que con una casa puede esperar ver un aumento de su valor y beneficiarse de eso. Pero una casa no es un activo de inversión puro como una acción, es una combinación de ambos.
Los precios de las viviendas pueden subir porque la estructura real en sí puede valer más, gracias al aumento del costo de la mano de obra y la madera, pero también porque la gente ve su valor como una inversión de capital.
Los precios de las viviendas pueden subir porque la estructura real en sí puede valer más, gracias al aumento del costo de la mano de obra y la madera, pero también porque la gente ve su valor como una inversión de capital.
Como resultado, puede haber un desajuste en la forma en que los economistas o los estadísticos del gobierno ven el aumento de los precios de las viviendas y lo que eso significa para un consumidor.
“En un entorno de mercado donde los precios están subiendo tan rápidamente para comprar una casa, el economista diría que ese es el aumento en el precio del bien de capital”, dijo Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. "Pero para el comprador, representa un costo de vida más alto".
Por qué la inflación inmobiliaria es diferente
Las personas experimentan la inflación con respecto a la vivienda de manera diferente a la mayoría de los otros productos, y eso hace que sea difícil de medir.
Para el propietario típico, es probable que sus costos de vivienda no hayan cambiado demasiado durante el año pasado.
“Si tiene una hipoteca fija sobre su casa, año tras año, ¿cuánto cambia su costo de vida en esa casa? No mucho ”, dijo Fleming. "Las únicas cosas que cambian año tras año son sus depósitos en garantía para impuestos y seguros".
Incluso con los inquilinos, el precio de la vivienda no sube ni baja de un mes a otro. Es por eso que la Oficina de Estadísticas Laborales recopila datos de vivienda con menos frecuencia que la mayoría de los otros artículos en la canasta de bienes del IPC.
Para los inquilinos y compradores, se encuentra con el costo cambiante cuando algo cambia en su arreglo de vivienda: cuando se muda a una nueva casa, firme un nuevo contrato de arrendamiento o refinancia su hipoteca.
Los estadounidenses necesitan saber cuánto están subiendo o bajando los costos de la vivienda, sobre todo porque los bienes raíces residenciales constituyen una gran parte de la economía de la nación.
Pero los estadounidenses necesitan saber cuánto están subiendo o bajando los costos de la vivienda, sobre todo porque los bienes raíces residenciales constituyen una gran parte de la economía de la nación.
El Índice de Precios al Consumidor del gobierno calcula el “alquiler imputado”, esencialmente la cantidad que un propietario está pagando por su vivienda en lugar de pagarle al propietario.
Si no lo hiciera, el PIB en realidad caería, dijo Dietz, "porque el dinero que sería un pago de alquiler en el mercado pagado por un inquilino desaparece repentinamente".
Para superar este desafío, el gobierno se basa en datos de encuestas para producir sus estimaciones de costos de vivienda para inquilinos y propietarios. En los casos de inquilinos, simplemente se les pregunta cuánto pagan por la vivienda.
Pero a los propietarios no se les pregunta cuál es el pago de su hipoteca; después de todo, no todo el mundo tiene una hipoteca. En cambio, es por eso que se les pide que estimen cuánto podrían cobrar por el alquiler para arrendar su casa actual.
Los estadísticos del gobierno encuestan a la misma cohorte de estadounidenses periódicamente para producir sus hallazgos y realizar un seguimiento de los cambios a lo largo del tiempo para estimar los costos de la vivienda.
“La inflación y [los cambios en] los precios de la vivienda en general se han emparejado”, dijo Jonathan Needell, presidente y director de inversiones de KIMC, una empresa privada de inversión inmobiliaria. Añadió que el aumento de los precios de la vivienda ha "superado la inflación en algunas circunstancias".
Algunos investigadores han argumentado, sin embargo, que este enfoque también puede subestimar y / o ser lento para identificar la verdadera inflación que ocurre en el mercado de la vivienda.
Un nuevo análisis de Fannie Mae FNMA,
El papel que juega COVID-19
Los cambios en las preferencias y necesidades de vivienda causados por la pandemia de COVID-19 también han complicado nuestra capacidad para medir el efecto de la inflación en el mercado de la vivienda.
Los estadounidenses más ricos, muchos de los cuales de repente se vieron capaces de trabajar de forma remota, optaron por mudarse de las principales ciudades a hogares más grandes y baratos en los suburbios, a menudo ahorrando dinero en el proceso. Como resultado, las tarifas de alquiler disminuyeron en los vecindarios más caros.
Pero en áreas más asequibles, los alquileres en realidad aumentaron. Los estadounidenses que perdieron sus trabajos debido a la pandemia se apresuraron a encontrar viviendas más baratas, aumentando los alquileres de los apartamentos y casas menos costosos en los suburbios.
Esos efectos están comenzando a disiparse, pero seguirán pesando sobre medidas oficiales como el índice de precios al consumidor dados los retrasos que se producen.
Los estadounidenses que perdieron sus trabajos debido a la pandemia se apresuraron a encontrar viviendas más baratas, aumentando los alquileres de los apartamentos y casas menos costosos en los suburbios.
Entonces, ¿la vivienda se está volviendo rápidamente más cara? La respuesta, coinciden los economistas, es sí. First American Financial Services tiene su propia medida, el Real House Price Index, que compara las ganancias del precio nominal con la capacidad de los estadounidenses para comprar una propiedad en función de las tasas de interés vigentes y los ingresos familiares.
Durante un período de tiempo entre 2018 y principios de 2020, el índice de precios reales de la vivienda estuvo cayendo, porque el poder adquisitivo de los estadounidenses estaba aumentando más rápido que los precios de las viviendas, dijo Fleming. Ese ya no es el caso.
“La deflación se ha convertido en inflación, no porque las tasas de interés hayan subido, solo han subido un poco, sino porque los precios de la vivienda son una locura”, dijo Fleming.
La razón por la que los precios de las viviendas están subiendo tan rápido es bastante simple. Después de la Gran Recesión, la actividad de construcción de viviendas prácticamente se paralizó a medida que la industria de la construcción trabajaba para recuperarse.
"La deflación se ha convertido en inflación, no porque las tasas de interés hayan subido, solo han subido un poco, sino porque los precios de la vivienda son una locura".
- Mark Fleming, economista jefe de First American Financial ServicesComo resultado, la construcción de nuevas viviendas no siguió el ritmo del crecimiento de la población y la formación de nuevos hogares.
Eso dejó al mercado inmobiliario con una grave escasez de viviendas, justo cuando los millennials han comenzado a casarse y a tener hijos, características tradicionales del interés por comprar una vivienda.
Con la pandemia, el cambio al trabajo a distancia y las bajas tasas de interés solo han exacerbado las cosas.
La principal solución para abordar la inflación galopante en la vivienda será construir más viviendas, algo que es más fácil decirlo que hacerlo. “Algunos de los desafíos que enfrentamos en el lado de la oferta de la industria de la construcción residencial persistirán hasta bien entrado el 2022”, dijo Dietz.
Esos desafíos abarcan desde el alto costo de la madera hasta la falta de trabajadores calificados para completar los proyectos de construcción. Otro factor: las regulaciones de zonificación en todo el país impiden la construcción de viviendas más densas en muchas ciudades, lo que aumenta los precios de las viviendas y los alquileres en el proceso.
Por último, la construcción de viviendas nuevas por sí sola no facilitará las cosas a todos los estadounidenses. Debido a los altos costos, es más fácil para los constructores construir casas más caras, a pesar de que la demanda y la competencia son más fuertes para las propiedades de nivel de entrada.
Con el tiempo, esa mayor concentración en el nivel inferior del mercado de la vivienda está elevando los precios para aquellos que menos pueden permitírselo.
“Existe el argumento de que si se genera más oferta para satisfacer la demanda, eventualmente se ayudará a los inquilinos de ingresos extremadamente bajos y muy bajos”, dijo Aurand. "Pero el mercado no va a atender adecuadamente a la mayoría de los inquilinos de ingresos extremadamente bajos".
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