Los centros comerciales están muriendo. No hay suficientes casas ¿Hay una solución?
Por Andrea Riquier
Publicado: 25 de noviembre de 2017 a las 3:46 p.m. ET
Casi la mitad de todo el espacio del centro comercial se cerrará o se reutilizará en los próximos años, según cree un analista.
Las tiendas cerradas dominan el interior del Schuylkill Mall, que está programado para cerrar en los próximos meses.
Esta historia se actualizó previamente para corregir la descripción de un crédito fiscal.
El Prospect Mall en el lado este de Milwaukee había tenido problemas durante años, pero el aumento del comercio electrónico finalmente lo hizo. El centro comercial quedó vacante desde 2006 hasta 2012, cuando una empresa local, Joseph Property Development, lo compró con un plan de reestructuración en mente.
Ahora el viejo centro comercial tiene una nueva vida como The Overlook on Prospect , un moderno edificio de apartamentos con amplias unidades de una y dos habitaciones que se alquilan por $ 1,350-1,750 por mes.
Pasar por alto en perspectiva
Los centros comerciales han estado muriendo durante años. Y en todo Estados Unidos, no solo en los puntos de acceso costeros, los precios de las viviendas y los costos de alquiler aumentan a medida que la escasez de lugares disponibles para vivir se ahoga con los mercados locales de viviendas.
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Scott Crowe, estratega jefe de inversiones de CenterSquare Investment Management, estima que el 44% del espacio comercial actual del centro comercial se cerrará o "reutilizará" durante los próximos 5-7 años.
Crowe analiza desarrollos recientes de la industria inmobiliaria como BPY de Brookfield , + 0.58% de oferta para GGP GGP, + 0.04% como evidencia de que la industria se está dando cuenta de que hay mucho más que sacudir. "Hay un mejor uso para gran parte de esta propiedad inmobiliaria", dijo.
Dicho esto, Crowe advierte que no es como si los desarrolladores hubieran descubierto de repente "un enorme valor económico sin explotar". Es probable que los centros comerciales de menor calidad no puedan ser atendidos, y es probable que deban cerrarse, dijo. Y las conversiones son siempre lentas y extremadamente costosas, señaló Crowe.
Eso es algo que Quintin Primo III, presidente y director ejecutivo de Capri Capital Partners, una firma de inversión nacional con sede en Chicago, sabe mucho sobre.
Seth Joel
Quintin Primo III
En 2006, Capri compró el centro comercial Baldwin Hills Crenshaw Plaza en el sur de Los Ángeles en nombre de los inversores. "Siempre fue nuestra intención volver a desarrollarlo en algo mucho mayor", dijo Primo a MarketWatch. Tomó años obtener las aprobaciones necesarias y el proyecto tuvo que soportar la crisis fiscal de California y, el año pasado, la pérdida de un Wal-Mart WMT, + 0.22% .
El proyecto contará con 300,000 pies cuadrados o 961 unidades de viviendas de ingresos mixtos, junto con espacio para oficinas, habitaciones de hotel y tiendas minoristas. El deseo de ofrecer viviendas es lo que impulsó el plan de desarrollo de lo que Primo llama un "activo único".
Lo que hace que Baldwin Hills Crenshaw Plaza sea aún más único es que se trata de un desarrollo orientado al tránsito. Capri donó terrenos al sistema LA Metro para construir una estación de metro en la propiedad.
"A medida que el comercio minorista busca reinventarse a sí mismo, tendrá que alejarse del automóvil", dijo Primo.
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Si bien Capri no está buscando otra oportunidad de redesarrollo, Primo cree que otros inversionistas "no tienen otra opción" sino encontrar nuevos propósitos para el espacio minorista existente.
Uno de los desafíos, piensa, es que los mercados inmobiliarios más grandes y de mayor categoría han sido "sobre abastecidos" con apartamentos después de años de una construcción multifamiliar creciente.
"Estamos comenzando a ver concesiones en los alquileres, mayores requisitos de capital por parte de los prestamistas de la construcción, aumentando la precaución a medida que los alquileres se estancan como resultado de las concesiones, las leasing son más lentas", dijo.
El alquiler creció un 3,7% en comparación con hace un año en octubre, dijo el Departamento de Trabajo . Si bien sustancial, esa es la ganancia anual más lenta en más de un año. Los aumentos anuales se han estado desacelerando desde el pasado mes de diciembre, una posible señal de que, finalmente, hay suficiente oferta disponible para ayudar a aliviar algunas presiones de arrendamiento.
Otros analistas inmobiliarios masivos de centros comerciales y residencias que están observando de cerca también se encuentran en el sur de California: el UTC de Westfield, con sede en San Diego , cuando se amplíe, incluirá 300 apartamentos.
Sam Khater, economista jefe de CoreLogic, cree que las conversiones de apartamentos y centros comerciales son inteligentes, y descarta las sugerencias de que el mercado inmobiliario tendrá demasiado inventario pronto. "Hay mucho suministro en el extremo superior", dijo. "Pero necesitamos viviendas en todo el espectro de ingresos. Es evidente que hay una falla del mercado y una falla del gobierno para proporcionar viviendas a los estadounidenses de ingresos medios ".
Khater también piensa que la reconstrucción del espacio de venta muerta para uso productivo es la oportunidad perfecta para que los gobiernos piensen de forma creativa sobre los "empujones" de política pública tanto a nivel de desarrollo como a nivel individual. La Administración Federal de Vivienda ofreció anteriormente "hipotecas de ubicación eficientes" que podrían ofrecerse a un precio más bajo para los propietarios que no tienen automóvil, señaló.
"Aquí es donde se pone interesante", dijo Khater.
Aún así, como señala el economista jefe de Trulia Ralph McLaughlin, los gobiernos locales a menudo tienen las manos atadas, no solo por las regulaciones y restricciones, sino también por los vecinos actuales.
Las protestas "No en mi patio trasero" a menudo surgen cuando los residentes actuales creen que los nuevos desarrollos degradarán el valor de sus propiedades, traerán una afluencia de nuevos vecinos, o ambos, incluso si la revitalización del espacio vacante y la cosecha de ingresos tributarios productivos parecen superar esas preocupaciones .
Milwaukee no enfrentó tal oposición cuando se reurbanizó el Prospect Mall, dijo Misky, tal vez en parte porque su ubicación era favorable para la vida en un departamento.
Entonces Milwaukee lo intenta de nuevo. El centro comercial Grand Avenue Mall fue construido en la década de 1980, pero ha tenido problemas durante la última década. Un nuevo comprador llegó hace unos dos años, dijo Misky, y se dio cuenta de que una variedad de usos, desde el residencial hasta la oficina y los restaurantes, era el mejor enfoque.
Mientras que Misky está contento de ver el redesarrollo e intrigado por la experimentación, le sorprende una ironía ya que el espacio comercial se revitaliza en toda su ciudad. Milwaukee fue el hogar original de Kohl's KSS, más del 1.03% de tiendas de gangas, pero la ciudad no tiene el centro de Kohl.
"Tampoco tenemos un Target TGT, -2,80% en el centro, y las razones que nos han dado es que no hay suficiente densidad", dijo Misky. "Pero seguimos agregando gente al centro de la ciudad". En algún punto hay un punto de inflexión, pero creo que aún no lo hemos visto ".
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