Invertir en tierras agrícolas para amortiguar la inflación
Tierras de cultivo en el condado de Lancaster, Pensilvania.
AFP vía Getty ImagesLos inversionistas institucionales han tenido acceso durante mucho tiempo a las tierras agrícolas como una cobertura constante y generadora de ingresos contra la inflación, pero para la mayoría de los inversionistas, las tierras agrícolas, a diferencia de otras formas de bienes raíces, están fuera de su alcance.
Los fondos de pensiones y otros vehículos exentos de impuestos poseen actualmente alrededor de 1.331 propiedades de tierras agrícolas en Estados Unidos valoradas en 16.200 millones de dólares, según el Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NCREIF). Aparte de estas inversiones exentas de impuestos, y algunos otros fondos y participaciones administrados de forma privada por los ultrarricos, los inversores minoristas pueden obtener exposición a activos de tierras agrícolas a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa, como Farmland Partners Inc. (ticker: FPI). y la tierra de Gladstone SUELO +0,96% corporación (TIERRA). El rendimiento de los últimos cinco años de FPI hasta el 21 de agosto es del 12,2%, mientras que el de Gladstone Land es del 6,04%, según Morningstar.
Las inversiones privadas en tierras agrícolas, por el contrario, han registrado rendimientos anuales promedio que han superado consistentemente la inflación desde 1991, según Nuveen Natural Capital, una división de Nuveen de TIAA. Para el año transcurrido hasta el 30 de junio, el índice NCREIF de tierras agrícolas registró un rendimiento total acumulado del 8,19%. Eso supera la inflación de los precios al consumidor del 3% en el mismo período, según la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos.
Para brindar a un grupo más amplio de inversores acceso a las tierras agrícolas como clase de activo, Nuveen Natural Capital está abriendo su Estrategia Global de Tierras Agrícolas a inversores minoristas calificados a través de un fondo de mercado privado permanente vendido a través de iCapital, una plataforma de tecnología financiera. La nueva oferta es la misma estrategia de tierras agrícolas (que hoy posee 12.400 millones de dólares en activos) que se mantiene en la cuenta general de TIAA y es propiedad de los 5 millones de participantes del plan durante más de 30 años, dice Keith Jones, director de productos de inversión alternativa global de Nuveen.
La estrategia incluye inversiones en cultivos en hileras (como maíz, soja y arroz), viñedos y cultivos hortícolas (como almendras y pistachos). La mayoría de sus activos están en EE.UU., aunque alrededor del 10% está invertido en Chile, afirma Jones.
Penta habló recientemente con Jones sobre la estrategia de tierras agrícolas de Nuveen y por qué Nuveen está abriendo las puertas a un grupo más amplio de inversionistas.
¿Por qué tierras de cultivo?
Eso se debe a que su desempeño no suele verse afectado por el universo económico más amplio. “Como aprendimos en Covid, la gente no necesariamente tiene que ir a la oficina, pero la gente necesita comer”, dice.
Otra razón por la que el sector tiende a ser una cobertura estable y generadora de ingresos contra la inflación es que hay menos movimiento en los acuerdos de arrendamiento y valoraciones de las propiedades de las tierras agrícolas que de los bienes raíces comerciales. Si un edificio de oficinas con 20 inquilinos pierde a uno importante, "eso puede causar problemas con la valoración desde el principio", dice Jones.
Además, se espera que la población mundial aumente a 9 mil millones de personas para 2050, al mismo tiempo que disminuye la tierra disponible para cultivar alimentos. El sector también implica invertir en tecnología e innovaciones, como prácticas agrícolas regenerativas para avanzar en la agricultura. "Lo que estamos buscando es una solución que el mundo necesita", dice Jones.
¿Cómo es Farmland una cobertura de inflación estable?
La estrategia de tierras agrícolas minoristas de Nuveen no pretende ofrecer retornos descomunales de dos dígitos a los inversionistas. En su lugar, proporcionará un perfil de ingresos de "tipo de un solo dígito medio" sobre una base de rendimiento total, similar al índice de tierras agrícolas NCREIF, dice Jones.
La protección contra la inflación proviene de acuerdos de arrendamiento a largo plazo, pero también del hecho de que los precios de los cultivos tienden a aumentar junto con los costos de los bienes. Esto está "integrado en la forma en que operamos muchos de estos activos de tierras agrícolas", dice.
Además de arrendar propiedades, Nuveen también posee y opera tierras agrícolas, generando flujo de caja directamente de la venta de cultivos. La empresa también genera algo de efectivo gracias a la apreciación de la tierra, aunque las ventas de propiedades no son comunes, dice Jones.
“Es una de esas clases de activos que, si no está administrada institucionalmente por un Nuveen, será de propiedad privada, por lo que no sale al mercado con tanta frecuencia”, dice.
La estrategia de Nuveen de invertir en propiedades agrícolas, incluidos cultivos en hileras y hortícolas además de viñedos, también agrega diversificación, lo que minimiza los riesgos inherentes a las tierras agrícolas debido a incendios forestales y sequías. La ponderación objetivo para la cartera, que tiene un tamaño aproximado de mil millones de dólares, es de alrededor del 50 % en cultivos en hileras y luego el 50 % se divide equitativamente entre viñedos y cultivos hortícolas.
“Ese es el estado óptimo, ya que hemos modelado los perfiles de retorno en estos tres grandes grupos de inversiones en tierras agrícolas”, dice Jones.
'Jugando el juego largo'
Nuveen decidió explorar la idea de permitir que los inversionistas minoristas participen en su estrategia de tierras agrícolas después de escuchar a los asesores de inversión registrados que sirven a la comunidad de inversionistas de alto valor neto, dice Jones.
En lugar de crear una estructura de capital privado con liquidez limitada y períodos de tenencia de hasta 10 años, la empresa optó por construir una estructura denominada evergreen, a la que se ofrecen continuamente fondos privados.
Aunque estos fondos ofrecen más flexibilidad, no son tan líquidos como un fondo mutuo (no se puede comprar y vender en un solo día o semana) y existen otras limitaciones, dice. "Ciertamente, nadie debería comprar esto pensando que puede intentar cambiarlo un año después", dice Jones.
Los fondos perennes tienden a tener mínimos de inversión más bajos y permiten que el capital se invierta inmediatamente, en lugar de cuando un administrador pide efectivo para cerrar un trato, como es el caso del capital privado tradicional. Los inversores también pueden permanecer invertidos en estos fondos durante más de 10 años, lo que permite que los rendimientos se acumulen.
“Aquí estamos jugando a largo plazo”, dice Jones.
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