Los estadounidenses tienen 35 billones de dólares en riqueza inmobiliaria y les está costando caro
El medio millón de dólares extra parecía llegar con facilidad (al menos en el papel).
En 2021, Nikole Flores y Rocco Savage compraron una casa de 1800 pies cuadrados en Miami Shores, Florida, por $875,000. El mercado inmobiliario se disparó, le añadieron una piscina y una pérgola, y hoy la casa tiene un valor estimado de $1.35 millones.
Tras contabilizar los pagos de la hipoteca, el valor neto de su vivienda (la parte de la que son propietarios) aumentó en unos 525.000 dólares. Pero hubo otra sorpresa: sus impuestos sobre la propiedad han aumentado más del 50 % desde la compra, tras múltiples reevaluaciones, hasta alcanzar casi los 21.000 dólares anuales.
Saben que es una suerte tener este problema, sobre todo porque aún pueden pagar sus facturas. Pero el aumento de los impuestos a la propiedad los ha obligado a recortar gastos discrecionales.
"Si los impuestos a la propiedad siguen aumentando, siento que incluso si pago mi casa esencialmente seguiré pagando alquiler", dijo Savage.
Los estadounidenses se han topado con una extraña contradicción: han acumulado 35 billones de dólares de riqueza en sus hogares, pero muchos se sienten menos pudientes por ello.
El valor líquido de la vivienda ha aumentado casi un 80% desde principios de 2020 (desde 19,5 billones de dólares) gracias a un aumento acelerado de los precios de la vivienda. Esto representó aproximadamente el doble del aumento de la riqueza financiera, incluyendo acciones y bonos, a finales de 2024, según la Reserva Federal.
Sin embargo, el aumento del valor de las viviendas también suele traducirse en mayores costos, como los impuestos. Un alto patrimonio puede reducir la ayuda financiera universitaria para las familias. Y sacar provecho de la riqueza es difícil: las altas tasas de interés y los precios han frenado las ventas de viviendas, y la perspectiva de grandes pagos de impuestos sobre las ganancias de capital está animando a algunos a conservar sus casas.
Dado que el plan arancelario del presidente Trump ha generado volatilidad en el mercado y ha generado preocupación por la inflación y una posible recesión , los propietarios de viviendas podrían buscar cada vez más aprovechar el valor de su vivienda. Sin embargo, las altas tasas de interés y las estrictas normas crediticias dificultan esta tarea.
Los precios de las viviendas se han estado enfriando , especialmente en algunas zonas del país donde más subieron en los últimos años. Si bien esto podría eventualmente reducir los impuestos a la propiedad, deja a los estadounidenses con la perspectiva de ver cómo se erosiona el patrimonio inmobiliario sin siquiera aprovecharlo.
Está en juego la promesa fundamental de ser propietario de una vivienda en Estados Unidos. Durante generaciones, ser propietario de una casa se consideró un camino seguro hacia la prosperidad. Hoy en día, muchos de los que logran comprar una vivienda descubren que serlo no les ha traído las recompensas financieras que esperaban, al menos por ahora.
“Sorprendentemente, muchos propietarios de viviendas todavía se sienten financieramente inseguros”, dijo Rick Sharga, fundador y director ejecutivo de CJ Patrick Co., una firma de consultoría inmobiliaria en Trabuco Canyon, California.
Para quienes no pueden permitirse comprar, tener una propiedad invertida en ella es un problema envidiable. Pero para los propietarios, la presión financiera es muy real.
Larry McKenzie posee un condominio de dos habitaciones con vista al mar cerca de Daytona Beach, Florida, que alquila y usa ocasionalmente. Su valor ha aumentado con el alza de los precios del mercado en los últimos años, lo que le ha dado a este hombre de 68 años aproximadamente medio millón de dólares en capital inmobiliario.
Sin embargo, sus gastos de seguro y cuotas de la comunidad de propietarios también han aumentado. McKenzie, un músico que divide su tiempo entre una autocaravana de 12 metros cuando viaja y un barco en los Cayos de Florida, alquila el condominio por unos 6.000 dólares al mes en temporada alta para cubrir sus gastos.
También solicitó una línea de crédito con garantía hipotecaria a una cooperativa de crédito y a un banco. A pesar de tener una puntuación crediticia de 833, se la denegaron. Los prestamistas dijeron que no ofrecen líneas de crédito para propiedades de alquiler.
“Es increíble que no pueda pedir prestado contra un activo de 500.000 dólares que me pertenece en su totalidad”, dijo.
Riqueza en papel
El valor neto de la vivienda se calcula restando el valor estimado de la misma a la deuda hipotecaria asociada. Este valor no se fija hasta la venta. Sin embargo, existen estimaciones aproximadas fácilmente disponibles gracias a herramientas de modelado como Zestimate de Zillow. Comprobarlo se ha convertido en una obsesión diaria para muchos propietarios.
Según ICE Mortgage Technology, el propietario promedio con una hipoteca tenía $313,000 de capital al ingresar en 2025.
Los precios de las viviendas aumentaron un 47% entre febrero de 2020 y febrero de este año, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero el valor líquido de la vivienda ha aumentado aún más. Esto se debe a que la deuda hipotecaria amplifica la rentabilidad, permitiendo a los propietarios invertir también el dinero del banco. Cuando el aumento del precio de la vivienda supera el pago de intereses hipotecarios, el excedente de rentabilidad le corresponde a este, afirmó John Sabelhaus, investigador visitante del Centro de Política Fiscal Urban-Brookings.
La crisis financiera de 2008 dejó a millones de propietarios en la situación opuesta a la actual, con una deuda hipotecaria superior al valor de sus viviendas. Los propietarios que habían endeudado fuertemente sus propiedades con el valor de sus activos como garantía acumularon patrimonio neto negativo tras la caída del valor de las viviendas. Cuando esto provocó un colapso económico, los prestamistas y los reguladores restringieron los préstamos .
Años después, las familias no están convirtiendo su patrimonio inmobiliario en efectivo. En el cuarto trimestre del año pasado, los consumidores solo utilizaron el 0,41 % del capital disponible de su vivienda, muy por debajo del promedio trimestral del 0,92 % de la década anterior a que la Reserva Federal comenzara a subir los tipos de interés en 2022, según ICE.
Incluso hace unos años, era más fácil acceder al capital de la vivienda. Cuando la Reserva Federal recortó drásticamente los tipos de interés durante la pandemia, los hogares estadounidenses con hipotecas se apresuraron a refinanciarlas a tipos de interés ultrabajos. Muchos pidieron prestado más de lo que tenían antes utilizando productos de refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar gastos como reformas y gastos universitarios.
Según el Urban Institute, casi tres cuartas partes de los hogares con hipotecas pagan actualmente el 5% o menos por esos préstamos. Esto les da pocos incentivos para optar por préstamos más altos, con un interés cercano al 7%, y así aprovechar parte del capital de su vivienda. El año pasado, solo se retiraron $78 mil millones de capital mediante refinanciamientos con retiro de efectivo, una reducción con respecto a los $258 mil millones de 2021 y cerca de su nivel más bajo en las últimas dos décadas, según el ICE.
Otros productos, como las líneas de crédito o los préstamos con garantía hipotecaria, suelen tener tasas aún más altas. El año pasado, los saldos totales de las líneas de crédito con garantía hipotecaria fueron aproximadamente un 25 % inferiores al promedio de las últimas dos décadas.
Las ventas que podrían liberar esta riqueza se desaceleraron a su nivel más bajo desde 1995 el año pasado, debido a las altas tasas de interés y precios. Subieron ligeramente en febrero, pero cualquier posible repunte en las ventas también conlleva riesgos para los vendedores si tienen que bajar los precios para deshacerse de sus viviendas.
Las ventas de viviendas han sido un punto débil de la economía en los últimos años, a pesar de que el desempleo ha sido bajo, las ganancias han superado la inflación y los balances de los hogares han sido relativamente sólidos.
Es una de las razones por las que los estadounidenses han estado en crisis económica, a pesar de que esta ha enriquecido a muchos de ellos. La confianza del consumidor se desplomó en marzo, continuando una tendencia a la baja que se ha consolidado desde que Trump asumió el cargo .
Ahora, la volatilidad del mercado bursátil está presionando otros sectores del patrimonio familiar, como los saldos de los planes 401(k). Esto amenaza con frenar el gasto , especialmente entre los ricos , que impulsa la economía. Y bien podría poner la compra de viviendas fuera del alcance de más personas.
Mientras tanto, la inflación se mantiene por encima del objetivo de la Reserva Federal, lo que eleva los costos de gastos como guarderías y restaurantes. Los costos de propiedad de la vivienda, incluyendo seguros y mantenimiento, también representan una carga creciente.
Más impuestos
Los crecientes costos asociados con la propiedad de una vivienda no dan señales de disminuir. Para muchos propietarios, un punto particularmente delicado son los impuestos sobre la propiedad.
El impuesto promedio sobre viviendas unifamiliares en EE. UU. fue de $4,062 en 2023, un aumento de aproximadamente el 14% con respecto a los $3,561 de 2019, según un análisis nacional de datos realizado por el proveedor de datos inmobiliarios Attom. El impuesto promedio sobre la propiedad aumentó más del 106% en Akron, Ohio, entre 2021 y 2023. Subieron un 52.7% en Montgomery, Alabama, y un 66% en Pittsburgh.
Los impuestos sobre la propiedad suelen tener dos componentes. Uno es la tasa impositiva, que las ciudades y pueblos generalmente establecen con base en sus presupuestos, los cuales han aumentado debido a la inflación. El otro es el valor catastral de la vivienda, que suele aumentar con el precio de las viviendas. Las actualizaciones de las tasaciones varían según la ubicación.
La morosidad en el pago del impuesto predial se mantiene baja, afirmó Jared Walczak, vicepresidente de proyectos estatales de Tax Foundation, un centro de estudios sin fines de lucro. Sin embargo, la gente está recortando sus ahorros para pagar los aumentos de impuestos, añadió, y la frustración de los contribuyentes va en aumento. En noviembre, los votantes de ocho estados aprobaron medidas que ofrecen alivios en el impuesto predial. La legislatura de Florida está considerando la eliminación total del impuesto predial estatal.
Cuando los propietarios venden, son más los que deben impuestos sobre las ganancias de capital.
Si bien los precios de las viviendas han aumentado desde que comenzó la pandemia, las cantidades que los vendedores pueden excluir del impuesto a las ganancias de capital sobre sus ganancias (250.000 dólares para contribuyentes solteros y 500.000 dólares para parejas casadas que presentan una declaración conjunta) no están ajustadas a la inflación.
En 2023, aproximadamente el 8% de las ventas de viviendas generaron ganancias que podrían haber superado el límite de $500,000 de exención del impuesto sobre las ganancias de capital para parejas casadas. Esto representa más del doble de la proporción de 2019, según un análisis de Cotality sobre las ganancias brutas de capital.
Los impuestos sobre las ganancias de capital se calculan restando del precio de venta el precio de compra de la vivienda, ajustado por mejoras de capital como renovaciones. Las facturas elevadas por ganancias de capital son más comunes en estados como California, Nueva York y Florida, donde las viviendas tienen un alto valor.
La reforma fiscal puede animar a las personas a conservar sus viviendas en lugar de venderlas, dejando así sin explotar el valor de su patrimonio. Algunos conservan sus propiedades para legárselas a sus hijos, ya que los bienes vendidos al fallecer no están sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital.
Dana Cole, un abogado penalista de 70 años, ha visto cómo el valor de su condominio de 1.100 pies cuadrados en Century City, California, aumenta a aproximadamente 1,2 millones de dólares desde los 235.000 dólares que pagó por él en 1986.
El Sr. Cole calcula que, si vendiera, debería un total de unos 300.000 dólares en impuestos federales y estatales. "No tengo problema en pagar impuestos, pero sería una cantidad desalentadoramente alta", dijo. Planea conservar la propiedad a largo plazo, y su hija adulta vive allí ahora.
Cuando importa
El valor de la vivienda que permanece bloqueado puede costarle caro a las familias cuando se trata de ayuda financiera para la universidad.
Instituciones como Colby College, la Universidad de Nueva York y la Universidad Emory a veces consideran el valor real de la vivienda como parte de sus cálculos patrimoniales. Forman parte de un grupo de aproximadamente 200 universidades que utilizan una solicitud de ayuda conocida como Perfil CSS. Las universidades no siempre revelan con precisión cómo incluyen el valor real de la vivienda en la ayuda, lo que puede generar incertidumbre entre los padres.
La mayoría evalúa el valor líquido de la vivienda como cualquier otro activo parental, con una tasa de evaluación aproximada del 5%, según Shannon Vasconcelos, directora sénior de Bright Horizons College Coach, con sede en Newton, Massachusetts. Esto significa que $100,000 de valor líquido de la vivienda podrían reducir la elegibilidad de una familia para recibir ayuda financiera en aproximadamente $5,000. La mayoría de las instituciones educativas utilizan la Solicitud Gratuita de Ayuda Federal para Estudiantes (FAFSA), que no considera el valor líquido de la vivienda para una residencia principal, pero sí lo considera para propiedades de inversión y casas vacacionales.
Carleton College, en Minnesota, afirma que excluye el valor líquido de la vivienda para la mayoría de las familias de ingresos medios (que ganan hasta $170,000 al año), pero que, por lo demás, suele contabilizarlo hasta que duplica los ingresos totales indicados en el Perfil CSS. La universidad afirma que este límite evita penalizar a las familias con un alto valor líquido de la vivienda, pero con ingresos más bajos. Aun así, una portavoz de la universidad declaró: «Debemos considerarlo como un recurso potencial para la familia al que no todas las familias tienen acceso».
Ron Klein dijo que su hija solicitó admisión en 14 pequeñas universidades privadas de artes liberales que utilizaban el Perfil CSS. El valor neto de la vivienda de Klein, en Des Peres, Misuri, era aproximadamente 2,5 veces su ingreso bruto ajustado. Algunas de las universidades a las que solicitó no tenían en cuenta el valor neto de la vivienda, mientras que otras lo contabilizaban al 100 % como un activo.
Su hija, ahora estudiante de primer año, terminó eligiendo una universidad que parecía limitar el valor de la vivienda a 1 o 1,2 veces sus ingresos. Sin embargo, no está completamente seguro.
“Nos sentimos muy afortunados de que la aceptaran en una universidad con excelente ayuda financiera, a pesar de que se utiliza el valor líquido de la vivienda”, dijo Klein, fotógrafo. Pero considerar el valor líquido de la vivienda como un activo, añadió, está “plagado de problemas”.
Michael Korch, fundador de College Funding Counselor en Seattle, dijo que más de sus clientes han visto reducida su ayuda financiera de un año a otro debido a un aumento en el valor de la vivienda.
Korch dijo que para los padres, “este es el único momento de sus vidas en que quieren parecer lo más pobres posible”.
Escriba a Veronica Dagher a Veronica.Dagher@wsj.com y a Anne Tergesen a anne.tergesen@wsj.com
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