La inminente escasez de espacio para oficinas y bienes raíces. Si, escasez
- Hasta un tercio de los inmuebles de oficinas podrían desaparecer, según predicciones apocalípticas sobre el vaciamiento de los centros urbanos y el fin de gran parte del trabajo administrativo en las torres.
- Pero el nivel más alto de edificios comerciales enfrentará una escasez en los próximos años, y la construcción de propiedades de élite Clase A se encamina a un nuevo mínimo.
- Los edificios trofeo más antiguos se están vendiendo con descuentos, y algunos propietarios que enfrentan una refinanciación de deuda a tasas de interés más altas tendrán dificultades, pero la acción de arrendamiento en el mercado inmobiliario de primer nivel ya es mayor este año que en el período anterior a Covid 2015-2019, según CoStar Group.
Se avecinan más problemas en el mercado inmobiliario de oficinas en todo Estados Unidos, con deudas vencidas que necesitan ser refinanciadas y una ola de arrendamientos vencidos, pero también se está enviando lo que a primera vista puede parecer un mensaje contrario a la intuición. Empresas de primer nivel según la empresa de inteligencia inmobiliaria CoStar Group: prepárese para una escasez de espacio de oficina.
Leíste bien: en medio de un mercado de bienes raíces comerciales en los centros urbanos de EE. UU. que se describe en términos apocalípticos , CoStar ve una escasez en el horizonte, con una advertencia clave que las principales empresas deben tener en cuenta.
Cuantos más inmuebles de oficinas desaparezcan (una estimación proporcionada recientemente a CNBC por el CEO del importante tenedor de bonos TCW Group pronostica que hasta un tercio de los inmuebles de oficinas aún quedarán por desaparecer ) más competirán los principales actores del mercado. el nivel superior del espacio comercial Clase A. Si a eso le sumamos el hecho de que más empresas están regresando a una realidad en las oficinas más cercana a las expectativas previas a la pandemia , la competencia puede ser más intensa de lo que sugiere el extremo más débil del mercado.
El llamado de CoStar sobre una próxima escasez de espacio para oficinas se basa en una mirada a los datos actuales sobre la actividad de arrendamiento y construcción en comparación con la historia reciente del mercado. A medida que los ocupantes de oficinas examinan más detenidamente sus huellas y en los próximos meses los contratos de arrendamiento ejecutados antes de la pandemia se acercan a su vencimiento, los edificios recién construidos con edades entre 0 y 3 años están demostrando ser los ganadores. Han atraído más de 175 millones de pies cuadrados de nueva ocupación neta desde principios de 2020, un promedio de 12,7 millones de pies cuadrados por trimestre. En comparación, el promedio trimestral de 2011 a 2019 para propiedades similares fue de 11,7 millones de pies cuadrados. Entre 2008 y 2010, durante la Gran Recesión, el promedio trimestral fue de 13,6 millones de pies cuadrados.
“El espacio de oficinas moderno y premium sigue teniendo demanda, tal como lo ha hecho históricamente, incluso durante tiempos económicos difíciles”, dijo Phil Mobley, director nacional de análisis de oficinas de CoStar Group.
Y la oferta cada vez será menos suficiente para sustentar la demanda. Actualmente, los edificios de entre 0 y 3 años representan el 2,4% del inventario de oficinas en EE. UU. Si bien eso está en línea con el promedio de 2015-2019, Mobley dice que la construcción se ha desacelerado dramáticamente. Se han iniciado obras de menos de 30 millones de pies cuadrados en 2023, lo que convierte a este año en el más bajo en cuanto a inicios de construcción desde 2011. Hoy en día, hay alrededor de 200 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en edificios de 0 a 3 años, pero esa cifra será inferior a 150. millones a principios de 2026 y menos de 100 millones a mediados de 2027. En ese momento, representará solo alrededor del 1% del inventario. Incluso después de la Gran Recesión de 2013-2014, los edificios de entre 0 y 3 años nunca representaron menos del 1,3% del inventario.
“El mismo tipo de espacio que los inquilinos históricamente han demandado más, incluso durante las recesiones, será escaso”, dijo Mobley.
Esto no quiere decir que no habrá más titulares sobre la venta de edificios trofeo a precios reducidos. Pero esas transacciones también significan que ahora es un momento en que los inquilinos obtienen buenas ofertas. El número de nuevas operaciones de arrendamiento es mayor este año en términos trimestrales que en el periodo 2015-2019. Los acuerdos son más pequeños en superficie, lo que explica por qué la desocupación general del mercado ha aumentado, y los contratos de arrendamiento que vencen también son parte del motivo del repunte. Aún así, los acuerdos están “altamente concentrados” en el espacio premium, dijo Mobley.
Mientras tanto, los propietarios de edificios emblemáticos y trofeos ofrecen incentivos, desde mayores contribuciones hasta construcciones personalizadas hasta la cantidad de meses que se ofrecen sin alquiler. Sin embargo, no está claro cuánto durará. A medida que se venden más edificios importantes a valores deprimidos, los inversores reducen el valor de las propiedades y los bonos se deterioran , los nuevos propietarios pueden hacer que sus finanzas funcionen con condiciones atractivas para los inquilinos. Pero para los propietarios de edificios que necesitarán refinanciar en el corto plazo, ese juego está llegando a su fin. Un ejemplo: un acuerdo reciente para que la ciudad de Los Ángeles ocupara varios pisos en la icónica Torre Gas Co., un acuerdo que habría representado el 11% de la nueva actividad de arrendamiento trimestral en el mercado, fue rechazado por los tenedores de bonos .
El inversionista multimillonario en bienes raíces Jeff Greene explicó su apuesta por nuevas torres en West Palm Beach, en medio de la corrección que ve venir para muchos bienes raíces comerciales en los próximos dos años, de la siguiente manera durante una entrevista reciente en CNBC: “Sólo habrá oficinas edificios sin inquilinos en mercados donde los edificios nuevos atraerán inquilinos. … Algunos de los edificios más antiguos simplemente no tendrán inquilinos, y si no hay ningún inquilino durante un período prolongado, ese papel [los bonos] valdrá casi nada”.
El mercado inmobiliario estadounidense nunca se recuperó de la crisis financiera, según lo medido por los niveles de inventario actuales, un factor responsable del aumento del valor de las viviendas en todo el país. Pero Mobley dice que hay un mejor paralelo para la caída del espacio de oficinas: el fracaso del comercio minorista , que fue construido en exceso y no se ha construido mucho desde que el comercio electrónico irrumpió en el sector. Si bien los centros comerciales de clase B siguen vacíos, el comercio minorista “experiencial” de alto nivel no lo está.
“Ese es el paralelo entre cargos públicos”, dijo Mobley.
CoStar estima que todavía hay más de la mitad de los arrendamientos ejecutados antes de 2020 que expirarán. “A medida que las empresas enfrentan estas decisiones de renovación, ahora se concentran en la utilización”, dijo. Eso implica un mundo en el que los inquilinos pueden necesitar menos espacio, pero a medida que continúan defendiendo que el mundo laboral vuelva a la colaboración en persona anterior a la pandemia, la competencia por los mejores metros cuadrados del mercado está aumentando.
Para empresas que enfrentan vencimientos de arrendamiento y que creen en la noción de la oficina como una herramienta para ayudar a maximizar la efectividad de la fuerza laboral y, como resultado, quieren estar en ubicaciones privilegiadas, y no en los edificios icónicos de 10 a 20 años de antigüedad, sino en las propiedades más nuevas. – Algunas de las mejores oportunidades son ahora, dijo Mobley.
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