Los fondos inmobiliarios tienen un problema: demasiado efectivo
A medida que se acercan los plazos para gastar el dinero de los inversionistas, los administradores de fondos enfrentan desafíos al encontrar edificios rentables para comprar
https://www.wsj.com/articles/real-estate-funds-have-a-problem-too-much-cash-11553607001?mod=hp_listc_pos1&mod=article_inline
The Parkside Shops, un centro comercial en el área de Atlanta propiedad de Jamestown LP DUSTIN CHAMBERS PARA THE WALL STREET JOURNAL
A los administradores de fondos inmobiliarios privados, que se sientan en cantidades récord de efectivo, les resulta cada vez más difícil gastar todo ese dinero dentro de los plazos que prometieron a los inversores.
Los fondos con vidas útiles fijas generalmente prometen a los inversores que gastarán el dinero que comprometen en un plazo de tres a cinco años. Pero a partir de junio pasado, los vehículos de bienes raíces cerrados lanzados en 2013 y 2014 aún tenían $ 24.8 mil millones en polvo seco, capital comprometido por los inversionistas que aún no se han gastado, según la firma de investigación y datos Preqin Ltd.
Es probable que el problema empeore. La cantidad total de polvo seco en poder de los fondos de propiedad privada cerrados aumentó a un récord de $ 333 mil millones este mes, frente a los $ 134 mil millones a finales de 2012, según Preqin.
En una encuesta de 2018, el 68% de los administradores de fondos inmobiliarios dijeron a Preqin que era más difícil encontrar inversiones atractivas que un año antes.
"Muchas empresas se han sentado en sus manos y no han puesto dinero para trabajar, y eso es peligroso", dijo Christian Dalzell, socio gerente de la firma de inversiones en bienes raíces Dalzell Capital Partners LLC y ex director gerente de Starwood Capital Group.
La demora se debe en gran parte a que se ha vuelto mucho más difícil para las empresas alcanzar sus objetivos de retorno más grandes una década en un mercado alcista. Encontrar edificios rentables para comprar se ha vuelto más desafiante en medio de una competencia feroz, desacelerando el crecimiento de la renta y temiendo que el mercado inmobiliario se dirija a una desaceleración.
Para las empresas de capital privado, los plazos que faltan pueden significar volver a los inversores y solicitar una extensión o verse obligados a devolver su dinero. Para sus inversionistas (fondos de pensiones, donaciones, fondos de riqueza soberana y otros), la demora puede dificultar el cumplimiento de sus objetivos de retorno.
Algunas firmas de capital privado se ven obligadas a hacer correcciones en su estrategia de inversión para cumplir con sus plazos.
Cuando Jamestown LP comenzó a recaudar capital de inversionistas alemanes individuales para un fondo de inversión en bienes raíces centrado en Estados Unidos en 2016, les dijo que gastaría todo su dinero para fines de 2018. Pero a fines de 2018, el fondo de $ 570 millones todavía tenía capital no gastado y luchó para encontrar propiedades que cumplan con sus criterios de inversión, según personas familiarizadas con el asunto.
En su lugar, en un intento por utilizar su dinero antes de que transcurriera el plazo, Jamestown compró propiedades en efectivo y usó mucha menos deuda de la planeada originalmente para financiar las propiedades más adelante, dijeron estas personas. Los movimientos fueron inusuales para el administrador de fondos privados, que tiende a utilizar la deuda para maximizar los rendimientos.
The Exchange at Hammond es otro centro comercial de Jamestown en Atlanta. La firma de bienes raíces ha utilizado mucha menos deuda que la planeada originalmente para comprar propiedades. FOTO: DUSTIN CHAMBERS PARA THE WALL STREET JOURNAL
Una persona familiarizada con el fondo dijo que la deuda representaba alrededor del 20% del dinero que gastaba en adquisiciones, significativamente menos que el 60% de los términos permitidos. Sus adquisiciones incluyeron los centros comerciales Parkside Shops y The Exchange en Hammond en Atlanta.
"En un entorno con mayores tasas de interés, bajas tasas de interés y más preguntas sobre el crecimiento futuro, debe ser muy disciplinado", dijo un portavoz de Jamestown en una declaración escrita. "Para nuestro fondo de capital fijo, la misma disciplina resultó en menos adquisiciones de lo que se pretendía originalmente, pero un apalancamiento del fondo sustancialmente menor que reduce el riesgo para nuestros inversores alemanes".
El problema surge cuando las firmas de capital privado están recaudando algunos de los mayores fondos inmobiliarios de la historia, en parte gracias a su éxito en los últimos años en alcanzar los objetivos de retorno. A principios de este año, Brookfield Asset Management Inc. cerró su fondo de propiedad más grande de la historia con $ 15 mil millones. Blackstone Group LP está cerca de terminar de recaudar un fondo récord de $ 20 mil millones.
Estas firmas más grandes argumentan que pueden cumplir sus plazos más fácilmente que sus pares más pequeños porque invierten globalmente y tienen tanto capital disponible que pueden comprar compañías o carteras enteras. El nuevo fondo de Brookfield, por ejemplo, compró la participación de dos tercios en el gigante de centros comerciales GGP Inc. que Brookfield no tenía.
La escala de Brookfield le permite obtener devoluciones "que simplemente no puede obtener si es un inversionista individual que compra un centro comercial individual", dijo Brian Kingston, director ejecutivo de la sección de bienes raíces de Brookfield.
El co-director global de bienes raíces de Blackstone, Kenneth Caplan, quien se negó a comentar sobre la recaudación de fondos, dijo que los mercados son inconstantes y si hay oportunidades para comprar "puede cambiar bastante rápidamente".
Algunos fondos están estableciendo objetivos de recaudación de fondos menos ambiciosos. Lone Star Funds reveló recientemente en una presentación pública que está recaudando $ 3 mil millones para su último fondo de bienes raíces, que es aproximadamente la mitad del tamaño de su fondo anterior.
Otros, cada vez más, han solicitado extensiones a sus inversores, según Douglas Weill, socio co-gerente de la firma de asesoría Hodes Weill & Associates. "Cuando empiezas a presionar más allá de un año, los inversores comienzan a preguntar qué está pasando" y rechazan otra extensión o renegocian las tarifas, dijo.
Jamestown ha luchado por encontrar propiedades que cumplan con sus criterios de inversión, según personas familiarizadas con el tema. The Parkside Shops, propiedad de Jamestown. FOTO: DUSTIN CHAMBERS PARA THE WALL STREET JOURNAL
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