La administración Trump puede privatizar a Fannie Mae y Freddie Mac, y podría alterar el sistema de financiación de la vivienda del país.
Según los informes, el regulador de Fannie y Freddie está considerando un intento de poner fin al control del gobierno sobre los gigantes hipotecarios antes de que Joe Biden ingrese a la Casa Blanca.
Símbolos referenciados
Mark A. Calabria, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, responde preguntas durante una audiencia del Comité Bancario del Senado en junio. Según los informes, Calabria está considerando poner fin a la tutela de Fannie Mae y Freddie Mac antes de que Joe Biden asuma la presidencia.
(FOTO DE ASTRID RIECKEN - POOL / GETTY IMAGESFannie Mae y Freddie Mac se han mantenido en el limbo de la tutela durante más de una década. Pero la administración Trump puede tomar medidas para poner fin a eso antes de dejar el cargo en enero.
A raíz de los rescates gubernamentales de Fannie Mae FNMA,
En ese tiempo, los accionistas de Fannie y Freddie, además del gobierno federal, se han quedado sin un solo pago de dividendos. Durante la mayor parte de este tiempo, las ganancias de Fannie y Freddie se han trasladado al Departamento del Tesoro.
La curatela no estaba destinada a ser algo permanente. En abril de 2019, el ex economista jefe del vicepresidente Mike Pence, Mark Calabria, fue confirmado como director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, el principal regulador que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac. Desde que asumió ese cargo, Calabria se ha movido para sentar las bases necesarias para sacar a las dos empresas de la tutela.
No se pierda: lo que significará una administración de Biden para la reforma del financiamiento de la vivienda
Pero con la derrota del presidente Trump en las elecciones a principios de este mes, esos planes se vieron frustrados. Es poco probable que el exvicepresidente Joe Biden tenga prisa por sacar a Fannie Mae y Freddie Mac de su acuerdo actual.
Ante esa realidad, Calabria parece estar considerando un plan para sacar a Fannie y Freddie de la tutela antes de la inauguración, según un informe de The Wall Street Journal .
Dependiendo de cómo se orquesta la salida, podría tener un impacto importante en el ecosistema de financiación de la vivienda. Fannie Mae y Freddie Mac no son prestamistas hipotecarios; compran y titulizan préstamos hipotecarios, lo que proporciona una entrada de capital crucial. En total, casi la mitad de todas las hipotecas creadas en el primer trimestre de 2020 (47%) fueron respaldadas por Fannie y Freddie, según datos de Inside Mortgage Finance y Urban Institute.
“El director Calabria ha sido citado anteriormente diciendo que creía que los GSE podrían salir con éxito de la tutela en algún momento de 2022”, dijo Rick Sharga, un veterano de la industria hipotecaria y vicepresidente ejecutivo de la firma de análisis de bienes raíces RealtyTrac. "Acelerar la salida al menos un año parece ambicioso en el mejor de los casos y arriesgado en el peor, dado el papel fundamental que desempeñan Fannie y Freddie en proporcionar liquidez y estabilidad al mercado hipotecario".
What the News Means for You and Your Money
Privatizar a Fannie y Freddie requiere la aprobación del Departamento del Tesoro
El enfoque que probablemente adopte Calabria no requiere la aprobación del Congreso, pero necesitaría el apoyo del secretario del Tesoro, Steven Mnuchin.
La semana pasada, la FHFA publicó sus requisitos de capital definitivos para Fannie Mae y Freddie Mac, estableciendo el objetivo mínimo de capital que las dos empresas deberían tener para protegerse en una futura recesión económica. En total, las dos empresas deberían tener alrededor de $ 283 mil millones. Sin embargo, actualmente solo tienen alrededor de $ 35 mil millones en capital, en gran parte debido a los muchos años durante los cuales transfirieron todas sus ganancias al gobierno federal.
En circunstancias típicas, Fannie Mae y Freddie Mac tendrían que alcanzar ese objetivo de capital antes de ser privatizados, un objetivo considerable. Pero la FHFA podría eludir esa formalidad al firmar una orden de consentimiento con las dos compañías, dijo Jim Parrott, miembro no residente del Urban Institute y propietario de Parrott Ryan Advisors, una firma consultora que brinda asesoramiento sobre temas de financiamiento de viviendas a instituciones financieras.
Una orden de consentimiento “es un acuerdo entre el regulador y la entidad regulada en el que el regulador retiene una mayor autoridad de supervisión” hasta que se cumplen ciertos requisitos, dijo Parrott. En este caso, Fannie y Freddie serían recapitalizados. La orden trazaría un plan para que Fannie y Freddie logren ese objetivo.
La postura de Calabria es que poner fin a la tutela debe estar impulsado por hitos en lugar del calendario, dijo un portavoz de la FHFA.
Para hacer esto a través de una orden de consentimiento, la FHFA necesitaría que el Tesoro lo firmara. El gobierno federal, a través del Departamento del Tesoro, posee más de $ 200 mil millones en acciones preferentes de Fannie y Freddie. Es a través de esas acciones que el Departamento del Tesoro recibió pagos de dividendos en el pasado para recuperar los fondos utilizados para rescatar a las empresas.
“Uno de los términos del respaldo que ahora tienen entre el Tesoro y [Fannie y Freddie] es que el Tesoro tiene que aprobarlo”, dijo Parrott. No está claro si Mnuchin apoyaría o no esta medida, informó el Journal. Los analistas creen que es poco probable que el Departamento del Tesoro de Biden esté de acuerdo con tal plan, aunque no está claro qué opiniones tiene la supuesta elección de Biden para la secretaria del Tesoro , Janet Yellen, sobre el asunto.
Si una orden de consentimiento afectara las acciones preferentes del Tesoro en Fannie o Freddie, eso podría hacerse a expensas de los contribuyentes. En octubre, el senador Mark Warner, un demócrata de Virginia, y el senador Michael Rounds, un republicano de Dakota del Sur, enviaron una carta a Mnuchin y Calabria expresando su preocupación de que los contribuyentes "estén completamente pagados por cualquier pérdida de propiedad".
Modificar las acciones del Tesoro sería fundamental para ayudar a recapitalizar a Fannie y Freddie, ya que será difícil alcanzar los niveles requeridos por la FHFA sin considerar una oferta pública de acciones. Sin embargo, tal como está ahora, las acciones de Fannie y Freddie tienen poco atractivo para los inversores, ya que las condiciones de la tutela significan que no reciben dividendos.
En general, hay muchos "detalles que tendrían que concretarse en un período de tiempo relativamente corto y durante una pandemia, que nuevamente amenaza la economía y puede requerir la participación del Tesoro en la negociación de un segundo paquete de estímulo gubernamental", dijo Sharga.
Un final repentino de la tutela podría perturbar el mercado hipotecario
El mercado hipotecario no reacciona positivamente a sorpresas o interrupciones, para decirlo claramente. En agosto pasado, la FHFA anunció que impondría una nueva tarifa de "mercado adverso" del 0,5% sobre las hipotecas de refinanciamiento compradas por Fannie Mae y Freddie Mac. La tarifa está destinada a recuperar el dinero perdido debido a la indulgencia que se extendió a millones de propietarios afectados por la crisis de COVID-19.
Originalmente, la FHFA dijo que la tarifa entraría en vigencia el 1 de septiembre, solo un par de semanas después de su anuncio. La noticia fue recibida con críticas en toda la industria bancaria, ya que los prestamistas hipotecarios se sintieron ofendidos ante la perspectiva de que se les cobre la tarifa por préstamos en los que las tasas se habían fijado en las semanas anteriores. La FHFA finalmente se movió para retrasar la implementación de la tarifa hasta el 1 de diciembre, pero antes de ese anuncio, las tasas hipotecarias comenzaron a aumentar.
“El anuncio de la [Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda] de aplicar una tarifa del 0,5% a todos los préstamos de refinanciamiento hipotecario tomó por sorpresa a los prestamistas, colocando a muchos en una situación financiera difícil y obligándolos a aumentar las tasas en todos los ámbitos, incluso para la compra préstamos, que no se ven directamente afectados por la nueva política, para cubrir sus pérdidas ”, Matthew Speakman, economista de Zillow ZG,
Si bien las tasas hipotecarias finalmente volvieron a bajar, antes de descender a nuevos mínimos, la saga que rodea la tarifa del "mercado adverso" apunta al disgusto de la industria por el cambio.
Mientras tanto, la industria de la vivienda ha representado un lado positivo significativo en medio de la crisis económica provocada por la pandemia de coronavirus. Si bien la actividad de venta de viviendas se desaceleró en los primeros meses de la pandemia, este verano volvió a repuntar. Las tasas hipotecarias históricamente bajas han impulsado una mayor demanda entre los compradores de viviendas, lo que ha hecho subir los precios de las viviendas. El frenesí por la compra de viviendas en los últimos meses ha ayudado a estimular la economía en general, ya que los estadounidenses han gastado dinero para arreglar o renovar sus casas antes de ponerlas a la venta.
Incluso una pequeña alteración del ecosistema de financiación de la vivienda podría estropearlo. “Sería extremadamente perjudicial para el sistema de financiación de la vivienda en un momento terrible”, dijo Parrott. Los crecientes casos de COVID-19 amenazan con retrasar la recuperación económica de la pandemia o incluso crear una segunda ola de pérdida de empleos. Mientras tanto, el Congreso ha tenido problemas para aprobar un estímulo adicional y el secretario del Tesoro, Steven Mnuchin, ha retirado los fondos de préstamos de emergencia de la Reserva Federal.
“Aquí, en medio de todo eso, tendrías un movimiento que pondría nerviosos a los inversores [valores respaldados por hipotecas], y que probablemente aumentaría el costo de una hipoteca debido a la angustia de los inversores de MBS; todo eso estaría sucediendo exactamente en el mal momento, cuando los legisladores están tratando de hacer exactamente lo contrario ”, dijo Parrott.
Privatizar a Fannie y Freddie limitaría la influencia de Biden
No está claro qué autoridad retendría la FHFA bajo una orden de consentimiento para guiar las decisiones tomadas por Fannie y Freddie sobre dónde dirigir los préstamos.
“Una vez que se los saca de la tutela, se vuelve mucho más complicado porque funcionan más como instituciones normales de propiedad privada que tienen una gran autonomía e independencia”, dijo Parrott. "La administración Biden posiblemente perdería una fuente realmente crítica para afectar los resultados de la política de vivienda".
En este momento, la FHFA tiene mucha jurisdicción para establecer objetivos de vivienda asequible y otros requisitos que Fannie y Freddie prestan a un grupo más diverso de prestatarios.
De hecho, las acciones que ha tomado la FHFA bajo Calabria podrían llevar a que Fannie y Freddie respalden menos hipotecas. Los nuevos requisitos de capital anunciados la semana pasada podrían causar trastornos importantes en las próximas semanas y meses.
Calabria argumenta que la FHFA persiguió los requisitos de capital para cumplir con sus obligaciones legales. "La FHFA tiene la autoridad y la responsabilidad estatutarias de poner a las Empresas en una condición financiera segura y sólida, capaces de permanecer bien capitalizadas y bien reguladas fuera de la tutela, al tiempo que promueven las misiones para las que fueron creadas", dijo Calabria en su informe anual. informe al Congreso este año.
Debido a que una mayor parte de las ganancias de Fannie y Freddie deben destinarse ahora a la construcción de sus reservas de capital, se puede devolver menos dinero a los prestamistas. También reduce los incentivos para que Fannie y Freddie vendan su riesgo a través de acuerdos de transferencia de riesgo crediticio, lo que podría convertirlos en instituciones más riesgosas, dijo Parrott.
“Será más caro para aquellos que obtienen una hipoteca comprada por Fannie y Freddie; el costo de la hipoteca aumentará”, dijo Parrott. "Así que terminas con estas instituciones que no apoyarán tanto al mercado en general, porque serán más pequeñas y proporcionarán un acceso al crédito más caro".
Los prestatarios más ricos pueden verse excluidos de los préstamos de Fannie y Freddie, pero el dinero ganado a través de estos prestatarios ayuda a subsidiar hipotecas de menor costo para hogares de menores ingresos. Sin esos subsidios, los hogares de bajos ingresos pueden tener que recurrir a otros productos crediticios, como los préstamos de la FHA, que a menudo son más costosos. Antes de que se finalizara la regla de capital, un grupo de organizaciones de defensa del consumidor emitieron una carta en la que la criticaban por estas razones.
“La propuesta tendría un impacto desproporcionado en las personas de color, intensificando las disparidades de precios y haciendo que el crédito hipotecario sea más caro y menos disponible, agravando así la brecha de riqueza racial”, decía la carta.
La administración de Biden puede revertirlos si puede nombrar un nuevo director de la FHFA, a la espera de los resultados de un próximo caso de la Corte Suprema.
“La administración Biden, presumiblemente, querrá que todos los reguladores se alineen en torno a los esfuerzos políticos que están empujando en la misma dirección”, dijo Parrott.
Leer siguiente
Más sobre MarketWatch
- Son las 2:30 am en Wyoming: 'Usted sostiene un teléfono inteligente para permitir que un esposo se despida de su esposa a través de FaceTime después de 60 años de matrimonio'
- Le di a mi hija $ 20 mil para comenzar una empresa con su esposo. Se divorciaron y él consiguió el negocio. ¿Puedo pedirlo de vuelta?
- El Dr. Fauci sobre la decisión de Cuomo de revisar las vacunas para los neoyorquinos después de la aprobación de la FDA: 'Confíe en el proceso'
Sobre el Autor
Jacob Passy es reportero de finanzas personales de MarketWatch y vive en Nueva York.
No hay comentarios:
Publicar un comentario