El colapso inmobiliario comercial que se avecina y que tal vez nunca suceda
- Las preocupaciones sobre un colapso inmobiliario comercial han seguido al colapso de Silicon Valley Bank y la crisis bancaria regional.
- Algunos préstamos inmobiliarios bancarios pueden verse amenazados por la persistencia del trabajo desde casa.
- Casi una cuarta parte de los préstamos para edificios de oficinas deben refinanciarse el próximo año a tasas más altas y las propiedades de menor calidad donde las tasas de desocupación son altas corren el mayor riesgo.
- Pero la industria, el comercio minorista y los hoteles son sólidos.
Hace solo dos meses,SL Green & Co.el director ejecutivo Marc Holliday sonaba feliz. El jefe de la firma de propietarios comerciales más grande de Nueva York dijo a los analistas de Wall Street que el tráfico a los edificios de la compañía estaba aumentando y que más de 1 millón de pies cuadrados de espacio se habían arrendado recientemente o estaban en negociaciones. La deuda de la compañía se había reducido, había terminado la estructura de su torre 1 de Madison Avenue en Manhattan y los funcionarios locales acababan de completar una extensión del servicio de trenes de cercanías desde Long Island hasta la torre insignia de Green cerca de Grand Central Station.
“Estamos disparando con todas las armas”, dijo Holliday en la llamada de ganancias trimestrales, con los trabajadores regresando a las oficinas después de una pandemia que sacudió a los desarrolladores a medida que más personas trabajaban desde casa, lo que planteó la pregunta de cuánto espacio de oficina necesitan realmente más las empresas. “Con suerte, podemos... continuar en el camino hacia lo que creemos que será un año crucial para nosotros en 2023”.
Luego, Silicon Valley Bank quebró y Wall Street entró en pánico.
Las acciones de los desarrolladores y los bancos que les prestan cayeron drásticamente y las acciones de los bancos se han mantenido bajas. Los analistas expresaron su preocupación de que los desarrolladores podrían dejar de pagar una gran parte de $ 3.1 billones de préstamos inmobiliarios comerciales de EE. UU. que Goldman Sachs dice que están pendientes. Casi una cuarta parte de las hipotecas sobre edificios de oficinas deben refinanciarse en 2023, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, con tasas de interés más altas que el papel del 3 por ciento que llena las carteras de los bancos ahora. Otros analistas se preguntaron cómo los propietarios podrían encontrar nuevos inquilinos cuando los contratos de arrendamiento anteriores expiren este año, con tasas de vacantes de oficinas en niveles récord.
Cuánto podría dañar la economía un accidente de oficina
Hay razones para pensar que el camino a seguir será rocoso para la industria de bienes raíces y los bancos que dependen de ella. Y hay mucho en juego, según Goldman, especialmente si hay una recesión: una contracción del crédito equivalente a medio punto porcentual del crecimiento de la economía en general. Pero el crédito en bienes raíces comerciales ha tenido un buen desempeño hasta ahora, y no está nada claro que los problemas crediticios de EE. UU. se extiendan hacia afuera de los bienes raíces.
“Hay muchos dolores de cabeza por las calamidades en los bienes raíces comerciales”, dijo Kevin Fagan, director de análisis de bienes raíces comerciales de Moody’s Analytics. “Es probable que haya problemas, pero es más un ciclo descendente típico”.
La tasa de vacantes para edificios de oficinas aumentó a un récord de 18,2 % a fines de 2022, según el gigante de corretaje Cushman & Wakefield, superando el 20 % en mercados clave como Manhattan, Silicon Valley e incluso Atlanta.
Pero el precipicio de refinanciamiento de este año es el verdadero problema, dice Scott Rechler, director ejecutivo de RXR, una firma de desarrollo de propiedad cerrada de Manhattan. Los préstamos que vencen tendrán que ser financiados a tasas de interés más altas, lo que significará pagos más altos incluso cuando las tasas de desocupación aumenten o permanezcan altas. Las vacantes más altas significan que algunos edificios valen menos, por lo que los bancos están menos dispuestos a tocarlos sin términos más estrictos. Eso es especialmente cierto para los edificios más antiguos, los llamados Clase B, que están perdiendo frente a los edificios más nuevos a medida que los inquilinos renuevan los contratos de arrendamiento, dijo. Y la escasez de ventas recientes dificulta que los bancos decidan cuánto más exigirán como garantía en efectivo.
“Nadie sabe cuál es un precio justo”, dijo Rechler. “Los compradores y los vendedores tienen puntos de vista diferentes”.
Lo que ha dicho la Fed sobre los bienes raíces comerciales
Los funcionarios de la Reserva Federal, incluido el presidente Jerome Powell, han enfatizado que el colapso de Silicon Valley Bank y Signature Bank fueron valores atípicos cuyas fallas no tuvieron nada que ver con bienes raíces: Silicon Valley Bank tenía apenas el 1 por ciento de los activos en bienes raíces comerciales. La exposición de otros bancos al sector está bien controlada.
“Somos muy conscientes de las concentraciones que tiene la gente en los bienes raíces comerciales”, dijo Powell en una conferencia de prensa el 22 de marzo. “Realmente no creo que sea comparable a esto. El sistema bancario es fuerte, es sólido, es resistente, está bien capitalizado”.
El mercado inmobiliario comercial es un problema mayor que unos pocos bancos que administraron mal el riesgo en las carteras de bonos, y el deterioro de las condiciones para el espacio de oficinas de Clase B tendrá un impacto económico de gran alcance, incluida la base impositiva de los municipios de todo el país donde las oficinas vacías siguen siendo una importante fuente de preocupación.
Pero hay razones para creer que se contendrán los problemas de préstamos en bienes raíces comerciales, dijo Fagan.
La primera es que el sector de oficinas es solo una parte de los bienes raíces comerciales, aunque es grande, y los demás están en una forma inusualmente buena.
Las tasas de vacantes en almacenes y espacios industriales a nivel nacional son bajas, según Cushman y Wakefield. La tasa de vacancia minorista nacional, a pesar de la migración de los compradores a las compras en línea, es solo del 5,7%. Y los hoteles están obteniendo ingresos récord por habitación disponible a medida que la ocupación y los precios aumentaron después de Covid, según la firma de investigación STR. Los préstamos inmobiliarios comerciales de los bancos también incluyen complejos de apartamentos, con tasas de vacantes de alquiler del 5,8 por ciento en datos de la Reserva Federal.
“Las condiciones del mercado están bien hoy, pero lo que se desarrolle en los próximos dos o tres años podría ser bastante desafiante para algunas propiedades”, dijo Ken Leon, quien sigue los REIT para CFRA Research.
Aún así, la mayor parte de la deuda que vence en los próximos dos años parece que se puede refinanciar, dijo Fagan.
Esa es una de las razones por las que Rechler ha estado llamando la atención sobre los problemas. No debería infiltrarse en el mercado o la economía, y debería ser manejable con los préstamos repartidos en su propia escala de vencimiento.
Alrededor de las tres cuartas partes de la deuda de bienes raíces comerciales genera ingresos suficientes para aprobar los estándares de refinanciamiento recientes de los bancos sin cambios importantes, dijo Fagan. Los bancos han estado otorgando crédito utilizando la regla general de que el ingreso operativo de una propiedad será de al menos el 8% del préstamo cada año, aunque otros expertos afirman que se está aplicando una prueba del 10% a algunos préstamos más nuevos.
Hasta la fecha, los bancos prácticamente no han tenido pérdidas en bienes inmuebles comerciales, y las empresas muestran poca necesidad de incumplir los préstamos a los bancos o los pagos de alquiler a los propietarios de edificios de oficinas. Incluso cuando las empresas despiden trabajadores, la concentración de pérdidas de empleo entre los grandes empleadores tecnológicos, al menos en Manhattan, significa que los inquilinos no tienen problemas para pagar el alquiler, dijo SL Green.
Libros de hipotecas comerciales bancarias
Tome PNC Financial con sede en Pittsburgh, o Fifth Third con sede en Cincinnati, dos de los mayores bancos regionales.
En PNC, los $36 mil millones en hipotecas comerciales en los libros del banco son una pequeña fracción de sus $557 mil millones en activos totales, incluidos $321,9 mil millones en préstamos. Solo alrededor de $ 9 mil millones de préstamos están garantizados por edificios de oficinas. En Fifth Third, los bienes raíces comerciales representan $10,300 millones de $207,500 millones en activos, incluidos $119,300 millones en préstamos.
Y esos préstamos se están pagando según lo acordado. Solo el 0.6% de los préstamos de PNC están vencidos, con morosidad más baja entre los préstamos comerciales. La proporción de préstamos morosos se redujo en casi un tercio durante 2022, dijo el banco en documentos federales. En Fifth Third, solo $10 millones de préstamos inmobiliarios comerciales estaban en mora al final del año.
O toma Wells Fargo, el prestamista inmobiliario comercial más grande del país, donde las métricas crediticias son excelentes. El año pasado, las cancelaciones de préstamos comerciales de Wells Fargo fueron 0,01 del 1 por ciento de la cartera del banco, según el informe anual del banco. Los castigos de créditos de consumo fueron 39 veces mayores. La evaluación interna del banco de la calidad de cada préstamo hipotecario comercial mejoró en 2022, con la cantidad de deuda clasificada como “crítica” o con un riesgo de incumplimiento superior al promedio, incluso si los prestatarios no han incumplido los pagos, cayendo en $ 1.8 mil millones a $ 11.3 mil millones
“La morosidad sigue siendo más baja que antes de la pandemia”, dijo Alexander Yokum, analista bancario de CFRA Research. “Cualquier métrica de crédito es aún más fuerte que antes de la pandemia”.
Wall Street está preocupado
La respuesta de Wall Street es que las buenas noticias sobre el desempeño de los préstamos no pueden durar, especialmente si hay una recesión más amplia.
En un informe del 24 de marzo, el analista bancario de JPMorganChase, Kabir Caprihan, advirtió que el 21 % de los préstamos para oficinas están destinados a ser incobrables y que los prestamistas pierden un promedio del 41 % del principal del préstamo debido a las fallas. Eso produce amortizaciones potenciales del 8,6%, dijo Caprihan, y los bancos pierden 38.000 millones de dólares en hipotecas de oficinas. Pero está lejos de ser seguro que tantos proyectos fracasen, o por qué las caídas de valor serían tan pronunciadas.
Rechler de RXR dice que la debilidad del mercado ya se está mostrando en las refinanciaciones, en formas que los informes públicos de los bancos aún no revelan. El daño real se muestra menos en los préstamos atrasados que en la disminución del valor de los bonos respaldados por hipotecas comerciales, dijo.
Una señal del endurecimiento: el propio RXR, que es financieramente fuerte, ha adelantado mil millones de dólares a otros desarrolladores cuyos bancos les están haciendo publicar más garantías como parte de las solicitudes de refinanciamiento. Rechler desestimó la visión relativamente optimista de las agencias de calificación sobre los valores respaldados por hipotecas comerciales, argumentando que los mercados para las nuevas emisiones de CMBS se han bloqueado en las últimas semanas y que las agencias de calificación no detectaron las primeras señales de problemas en el mercado inmobiliario antes de la crisis financiera de 2008.
El mercado comercial de bonos respaldados por hipotecas es relativamente pequeño, por lo que sus emisiones a corto plazo no son los principales motores de la economía. La emisión de nuevos bonos ha disminuido drásticamente, pero eso comenzó el año pasado, cuando el volumen de transacciones del cuarto trimestre cayó un 88 por ciento, sin causar una recesión.
“Las estadísticas no reflejan dónde va a salir, ya que los reguladores analizan más detenidamente”, dijo Rechler. “Vas a tener que reequilibrar los préstamos incluso en buenas propiedades”.
Wells Fargo ha endurecido los estándares, diciendo que exige que los pagos de los préstamos refinanciados representen un porcentaje menor del alquiler proyectado de un edificio y que solo se harán excepciones “limitadas” a los estándares crediticios del banco para los nuevos préstamos.
Sin embargo, sin una recesión profunda, no está claro cómo las carteras de préstamos relativamente diversificadas de los bancos y las compañías de seguros se ven en serios problemas.
La principal forma en que los bienes raíces podrían causar problemas a la economía es si una caída prolongada en el valor de las hipotecas comerciales hiciera que los depósitos fluyeran fuera de los bancos, obligándolos a restringir los préstamos no solo a los desarrolladores sino a todos los clientes. En casos extremos, eso podría amenazar a los propios bancos. Pero si los desarrolladores continúan pagando sus préstamos a tiempo y manejan el riesgo de refinanciamiento, los propietarios de MBS y los bancos simplemente recibirán el pago a medida que vencen los préstamos.
Los mercados están divididos sobre si sucederá alguna versión de esto. El índice S&P United State REIT , que cayó casi un 11 % en las dos semanas posteriores a la quiebra de Silicon Valley Bank, ha recuperado la mayor parte de sus pérdidas, un 2 % menos que el mes pasado y sigue siendo apenas positivo para el año. Pero el índice bancario regional KBWha bajado un 14% en el último mes, a pesar de que la pérdida de depósitos se ha reducido a un goteo.
La solución estará en una combinación de factores. La cantidad de préstamos que surgen para el refinanciamiento cae drásticamente después de este año, y la construcción nueva ya se está desacelerando como lo hace en la mayoría de las recesiones inmobiliarias, y los índices de préstamo a valor en la industria son más bajos que en 2006 o 2007, antes de la última recesión. .
“Sentimos que va a haber dolor el próximo año”, dijo Fagan. “2025 es donde vemos nuestro giro hacia una [recuperación] para el cargo”.
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