Convertir un centro comercial muerto en un almacén reducirá su valor hasta en un 90%, predice Barclays
- Convertir los centros comerciales muertos en centros logísticos, complejos de apartamentos, escuelas o consultorios médicos podría significar pérdidas masivas en el valor de las propiedades, según un nuevo informe de Barclays.
- Convertir un centro comercial cerrado en un almacén de comercio electrónico o un complejo residencial podría reducir el valor de la propiedad entre un 60% y un 90%, dijo la firma.
- La firma predice que entre el 15% y el 17% de los centros comerciales de EE. UU. Necesitarán ser remodelados para otros usos a largo plazo.
En los próximos años, se espera que cierren cientos de los aproximadamente 1.100 centros comerciales de Estados Unidos, a medida que se acumulan los cierres de tiendas minoristas, restaurantes y cines, y más personas prefieren comprar en Internet antes que ir a la tienda.
Los dueños de propiedades tendrán la tarea de dar una nueva vida a los centros comerciales muertos. Pero las perspectivas de futuro (centros de distribución, complejos de apartamentos, escuelas o consultorios médicos) podrían significar pérdidas masivas en el valor de las propiedades, según un nuevo informe de Barclays.
Convertir un centro comercial cerrado en un almacén de comercio electrónico o un complejo residencial podría reducir el valor de la propiedad entre un 60% y un 90%, dijo Ryan Preclaw, analista de investigación de Barclays, a “ Worldwide Exchange ” de CNBC el jueves por la mañana.
Si bien la tierra sobre la que se asientan los centros comerciales puede ofrecer mejores valores de recuperación si se utiliza para un desarrollo de uso mixto, dijo, históricamente eso solo ha sucedido en aproximadamente el 15% de los antiguos centros comerciales.
La agitación que afecta a la industria minorista, que se ha visto acelerada por la pandemia de coronavirus , crea un efecto dominó en los centros comerciales. Cuando un inquilino ancla como una tienda por departamentos cierra, el tráfico de compradores en el centro comercial tiende a disminuir en aproximadamente un 10%, explicó Preclaw, lo que marca un “punto de inflexión” para la propiedad, ya que otros minoristas en el centro comercial esperan irse.
Cuando los niveles de disponibilidad de centros comerciales alcanzan el 20%, dijo, el centro comercial corre el riesgo de caer en incumplimiento. Barclays pronostica que habrá cerca de 10,000 cierres de tiendas minoristas en 2020.
El equipo de valores respaldados por hipotecas comerciales de Barclays, o CMBS, dijo que alrededor del 30% de los préstamos comerciales de CMBS que rastrean ya están en mora o en mora. La firma predice que entre el 15% y el 17% de los centros comerciales de EE. UU. Necesitarán ser remodelados para otros usos a largo plazo.
Un informe separado de Morgan Stanley publicado a principios de esta semana dijo que alrededor del 50% de todos los contratos de arrendamiento de minoristas especializados en centros comerciales se renovarán en los próximos tres o cuatro años, ya que los inquilinos se encuentran cada vez más en una posición de poder sobre sus propietarios. Una ola de empresas puede estar buscando cerrar la tienda o renegociar sus contratos de arrendamiento para obtener términos de alquiler más baratos, lo que ejerce una presión adicional sobre los propietarios de centros comerciales como Simon Property Group y Macerich .
Acelerado por la crisis de Covid-19, el comercio electrónico también ha proliferado, dando paso a cierres de tiendas, ya que las empresas ya no necesitan tanto espacio para atraer clientes. O simplemente no pueden pagarlo, con sus ganancias bajo presión por los costos de envío y cumplimiento.
Este año, se espera que alrededor del 44% de las ventas de los minoristas de centros comerciales provengan de la web, según Morgan Stanley, frente al 26% hace un año. Espera que ese porcentaje se estabilice en alrededor del 34% en 2021, después de que disminuya el aumento inicial del comercio electrónico durante la pandemia.
“La buena noticia para los centros comerciales es que deberían surgir mucho más fuertes después de la racionalización, pero la mala noticia es que todos los REIT de centros comerciales necesitan racionalizar una parte de su cartera”, dijo Morgan Stanley.
Se espera que CBL & Associates, el fideicomiso de inversión en bienes raíces de centros comerciales con sede en Tennessee, se declare en bancarrota a principios del próximo mes, destacando las tensiones que ha enfrentado la industria, incluidos los inquilinos que no pagan el alquiler. Mientras tanto, Brookfield Properties está recortando un 20% de su rama minorista , ya que busca recortar su cartera de centros comerciales y la actividad de arrendamiento se ha agotado.
“En Estados Unidos, esperamos que Covid-19 sea el catalizador final para la tan esperada limpieza del exceso de capacidad minorista”, dijo Preclaw de Barclays.
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