CONCLUSIONES CLAVE

  • Las viviendas se han vuelto cada vez más inasequibles en los últimos años a medida que las altas tasas hipotecarias y los crecientes precios han puesto la compra de viviendas fuera del alcance de muchos.
  • La oferta y la demanda han estado desequilibradas en el mercado inmobiliario a medida que la Reserva Federal ha elevado sus tasas hipotecarias, aunque los esfuerzos por reducir las tasas se han estancado recientemente ante la inflación persistente.
  • Es necesario construir más viviendas para ayudar a satisfacer la demanda, pero los constructores de viviendas enfrentan obstáculos en materia de regulaciones y empleos.

Las viviendas se encuentran cerca de su nivel más inasequible en dos décadas, y las condiciones que excluyen del mercado a la mayoría de los compradores probablemente no desaparecerán pronto.

Una confluencia de factores ha ejercido presión sobre los posibles compradores de viviendas. Los precios de las viviendas se han disparado a medida que se ha puesto a la venta un número históricamente pequeño de viviendas. Las tasas hipotecarias también están cerca de sus niveles más altos en décadas, ya que la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés para combatir la inflación. Estos factores han hecho que los pagos hipotecarios mensuales de viviendas de precio medio estén fuera del alcance de todos, excepto de los compradores con altos ingresos. 

El Monitor de Asequibilidad de la Propiedad de Vivienda de la Reserva Federal de Atlanta mide si una familia estadounidense típica gana lo suficiente para obtener una hipoteca basándose en las tasas de interés y los precios de las viviendas actuales. En octubre, cayó a su punto más bajo desde que comenzó su seguimiento en 2006. Se ha recuperado ligeramente, pero se mantiene cerca de mínimos de al menos 20 años.1

Sin embargo, este puede no ser el punto máximo de la inasequibilidad de la vivienda. Los datos muestran y los expertos dicen que los precios de las viviendas podrían seguir aumentando durante los próximos años.

No hay desaceleración de precios a la vista

La correduría inmobiliaria en línea Redfin descubrió que los precios medios de las viviendas aumentaron un 6,2% en el año que finalizó en abril.2Las estimaciones muestran que esas ganancias pueden moderarse, pero lo más probable es que los precios sigan subiendo.

Por ejemplo, CoreLogic espera que los precios de las viviendas crezcan un 3,7%.3Los compradores y vendedores de viviendas creen que los precios de las viviendas crecerán un 5,1% en el próximo año. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, también prevé un aumento de los precios y estima un crecimiento del 2% al 3% el próximo año.

"Es bastante notable, en un entorno con tasas de interés en máximos de 20 años, que la demanda de vivienda siga siendo fuerte", dijo Yun.

Es necesario equilibrar la oferta y la demanda

La demanda se ha mantenido fuerte a pesar del número históricamente pequeño de viviendas en venta . Un tercio de todas las casas puestas a la venta en todo el país han recibido múltiples ofertas, dijo Yun.

Las estimaciones varían sobre en qué medida la demanda supera actualmente a la oferta. Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, sitúa el déficit en 1,5 millones; Yun estima que asciende a 5 millones.

La caída de las tasas hipotecarias probablemente reduciría los pagos y podría impulsar el número de ventas de viviendas, aunque no necesariamente reduciría los precios, dicen los economistas. Las altas tasas hipotecarias han impedido que se vendan millones de viviendas, ya que los propietarios con bajas tasas de interés se muestran reacios a vender y financiar una nueva hipoteca a una tasa más alta.

Las tasas podrían caer si la Reserva Federal lleva a cabo recortes de tasas de interés que parecen, al menos temporalmente, retrasados ​​por la inflación persistente.

"A medida que la Reserva Federal entra en modo de flexibilización, se podría llegar a un efecto contrario a la intuición, con compradores más dispuestos y vendedores más dispuestos", dijo Dietz.

Pero Yun enfatizó que eso no cambiará el problema principal: reducir la asequibilidad y aumentar los precios.

"La demanda seguirá superando la oferta", afirmó. "Seguiremos teniendo esa escasez de viviendas".

Es necesario construir más viviendas, pero existen obstáculos para la construcción

Existe una respuesta aparentemente simple a la escasez de oferta: construir más casas. Pero Dietz y Yun coinciden en que es más fácil decirlo que hacerlo.

La escasez actual refleja un nivel crónicamente bajo de construcción de viviendas durante la década posterior a la crisis financiera mundial de 2008 y 2009.

La zonificación y las regulaciones han limitado la construcción de viviendas en muchos estados, como California, dijeron, lo que contribuye a la disparidad de precios que existe de un mercado a otro. Dietz estima que los costos regulatorios representan una cuarta parte del costo de una vivienda nueva promedio.

Además, la persistente escasez de empleo ha limitado la construcción. En cualquier mes, dijo Dietz, a la industria de la construcción le faltan alrededor de 400.000 trabajadores para construir los 1,2 millones de nuevas viviendas que se necesitan anualmente en los próximos años para "hacer mella" en la escasez de viviendas.

"Si realmente queremos abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda, y es una crisis, simplemente tenemos que proporcionar viviendas más asequibles", dijo Dietz. "El desafío de la asequibilidad continuará durante los próximos años".

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