Los inversores internacionales retroceden un poco de los bienes raíces comerciales de EE. UU., Ya que el rendimiento es menos atractivo
PUNTOS CLAVE
- Los inversores internacionales se convirtieron en vendedores netos de bienes raíces comerciales este año por primera vez desde 2012. No hubo un solo país responsable del cambio, en cambio, un pequeño retroceso en las compras que cambió la ecuación de inversión.
- Los inversores hicieron adquisiciones directas por un total de $ 21.3 mil millones en la primera mitad de 2019, pero vendieron un poco más a $ 21.4 mil millones, según un nuevo informe de Real Capital Analytics.
- “Ese es el verdadero desafío al que se enfrentan los inversores en este momento. No hay otra opción mejor, cuando tienen una propiedad de alta calidad que fluye efectivo ”, dijo Jim Costello, vicepresidente senior de Real Capital Analytics.
Los peatones pasan por bienes raíces comerciales en Manhattan.
Michael Nagle | Bloomberg | imágenes falsas
Los inversores internacionales se convirtieron en vendedores netos de bienes raíces comerciales este año por primera vez desde 2012. No hubo un solo país responsable del cambio, en cambio, un pequeño retroceso en las compras que cambió la ecuación de inversión.
Los inversores hicieron adquisiciones directas por un total de $ 21.3 mil millones en la primera mitad de 2019, pero vendieron un poco más a $ 21.4 mil millones, según un nuevo informe de Real Capital Analytics.
“Los precios están en niveles récord en los EE. UU. Nuestras tasas de capitalización están en niveles récord bajos. A primera vista, sería difícil para los inversores poner dinero para trabajar en los Estados Unidos. La oportunidad de rendimiento no es lo que era hace unos años ”, dijo Jim Costello, vicepresidente senior de Real Capital Analytics. Blackstone está comprando propiedades de almacén en Estados Unidos de GLP con sede en Singapur por $ 18.7 mil millones
Solo en el segundo trimestre, las adquisiciones cayeron un 37% respecto al año anterior. Eso se debe en parte a algunos acuerdos muy grandes que cerraron el año pasado, por lo que la comparación con este año fue sesgada por eso. Cuando los inversores internacionales compran activos en los EE. UU., Por lo general, tienen que poner mucho dinero a la vez para ser operacionalmente eficientes. Lo mismo se aplica a las grandes ventas.
“Veremos enormes ventas netas por parte de inversores transfronterizos en la segunda mitad del año cuando se cierre la compra anunciada de GLP por Blackstone”, agregó Costello.
Si bien los inversores aún están activos, simplemente se está volviendo más difícil protegerse contra todos los riesgos en el mercado, especialmente los tipos de cambio y la volatilidad de los tipos de interés. Compraron menos en lo que va del año, pero también vendieron menos.
“Si tengo un buen activo de flujo de efectivo en este momento, y es un demonio, lo sé, a diferencia de la incertidumbre en el mundo, y cuando hay tanta incertidumbre en aumento, y no estás seguro de lo que sucederá después en la economía, quédese con el demonio que conoce, en lugar de vender la propiedad y luego, ¿cómo puedo reubicar ese efectivo? Ese es el verdadero desafío que enfrentan los inversores en este momento. No hay otra opción mejor, cuando tienen una propiedad de alta calidad que fluye efectivo ”, dijo Costello.
Los inversores están aumentando el gasto en los sectores de oficinas y apartamentos después de hacer un gran impulso al comercio minorista el año pasado. Están poniendo más capital en el área de la ciudad de Nueva York; Bostón; Seattle; y Las Vegas, pero poniendo menos en Los Ángeles; Fénix; San Jose, California; y Washington, DC, según el informe de Real Capital.
Canadá, Alemania y Singapur son los principales compradores de bienes raíces comerciales de EE. UU. Por volumen en dólares. Mientras que Canadá y Alemania aumentaron sus inversiones anualmente, Singapur cayó un 55%.
China es un inversor mucho más pequeño, pero su volumen en dólares cayó un 74% más pronunciado. eso se debe a restricciones más estrictas del gobierno sobre el capital en el último año. En otros lugares, los inversores en el Medio Oriente han aumentado significativamente en el mercado de apartamentos de Estados Unidos, lo que podría ser un vuelo hacia la seguridad dada la volatilidad en los precios del petróleo.
La reciente caída en las tasas de interés aún no ha entrado en juego porque los negocios inmobiliarios comerciales pueden demorar entre 20 y 30 semanas en cerrarse, y las tasas de interés realmente no comenzaron a caer drásticamente hasta los últimos meses.
“Así que, en términos finales, hemos tenido una tubería que se ha cerrado un poco”, dijo Costello.
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