Crecen los temores de que el sector inmobiliario comercial de Europa podría ser el próximo en explotar
- Están aumentando las preocupaciones en torno a la salud del mercado inmobiliario comercial de Europa, y algunos inversores se preguntan si podría ser el próximo sector en explotar.
- Tras las crisis bancarias de marzo, ha surgido el temor de que se produzca el llamado “bucle fatal”, en el que una posible corrida bancaria podría desencadenar una recesión en el sector inmobiliario.
- Los fondos europeos invertidos directamente en bienes raíces registraron salidas de 172 millones de libras (215,4 millones de dólares) en febrero, según datos de Morningstar Direct. Algunos analistas ahora ven que las acciones de bienes raíces caerán entre un 20% y un 40% para el próximo año.
Están aumentando las preocupaciones en torno a la salud del mercado inmobiliario comercial de Europa, y algunos inversores se preguntan si podría ser el próximo sector en explotar tras la crisis bancaria del mes pasado.
Las tasas de interés más altas aumentaron el costo de los préstamos y deprimieron las valoraciones en el sector inmobiliario, que en los últimos años reinó en medio de los bajos rendimientos de los bonos.
Mientras tanto, el colapso en marzo del Silicon Valley Bank con sede en EE. UU. y el posterior rescate de emergencia de Credit Suisse generaron temores de un llamado “bucle fatal”, en el que una posible corrida bancaria podría desencadenar una recesión en el sector inmobiliario.
El Banco Central Europeo advirtió a principios de este mes sobre “claros signos de vulnerabilidad” en el sector inmobiliario, citando “la disminución de la liquidez del mercado y las correcciones de precios” como razones de la incertidumbre, y pidió nuevas restricciones a los fondos de propiedad comercial para reducir los riesgos de un crisis de falta de liquidez.
Ya en febrero, los fondos europeos que invirtieron directamente en bienes raíces registraron salidas de 172 millones de libras esterlinas (215,4 millones de dólares), según datos de Morningstar Direct, un marcado contraste con las entradas de casi 300 millones de libras esterlinas observadas en enero.
Los analistas de Citi ahora ven que las acciones inmobiliarias europeas caerán entre un 20% y un 40% entre 2023 y 2024 a medida que se desarrolle el impacto de un interés más alto. En el peor de los casos, el sector inmobiliario comercial de mayor riesgo podría caer un 50% para el próximo año, dijo el banco.
Un ajuste de cuentas para el espacio de oficina
El segmento de oficinas, un componente importante del mercado de bienes raíces comerciales, se ha convertido en un elemento central de los posibles temores de recesión dados los cambios más amplios hacia patrones de trabajo remotos o híbridos después de la pandemia de Covid.
“A la gente le preocupa que el back-to-office realmente no se haya materializado, por lo que hay demasiadas vacantes y, sin embargo, también hay demasiados préstamos en esa área”, dijo Ben Emons, director y estratega senior de cartera de la empresa con sede en EE. UU. el administrador de inversiones NewEdge Wealth, dijo el mes pasado a “Squawk Box Europe” de CNBC.
La gente está tratando de entender qué bancos han prestado dónde, a qué sector y cuál es realmente el riesgo final.ben emonsDIRECTOR Y ESTRATEGA SENIOR DE CARTERA EN NEWEDGE WEALTH
Eso ha profundizado las preocupaciones sobre qué bancos pueden estar expuestos a tales riesgos y si una ola de ventas forzadas podría conducir a una espiral descendente.
Según Goldman Sachs, los bienes raíces comerciales representan alrededor del 25 % de los libros de préstamos de los bancos de EE. UU., una cifra que aumenta hasta el 65 % entre los bancos más pequeños, el foco de los factores de estrés recientes. Eso se compara con alrededor del 9% entre los bancos europeos.
“Creo que la gente está tratando de entender qué bancos han prestado dónde, a qué sector y cuál es realmente el riesgo final aquí”, agregó Emons.
En medio de esa incertidumbre, y lo que llamó valoraciones estiradas, Capital Economics elevó el mes pasado su pronóstico de una corrección del sector inmobiliario de la zona euro de máximo a mínimo del 12% al 20%, y se espera que las oficinas salgan peor.
“Vemos esta dificultad financiera, o como quiera llamarla, como un catalizador para un ajuste de valor más profundo de lo que esperábamos anteriormente”, dijo Kiran Raichura, economista jefe adjunto de propiedad de Capital Economics, en un seminario web reciente .
Riesgos en Europa menos agudos que en EE.UU.
Sin embargo, no todo el mundo está convencido de que se avecina una recesión.
Pere Viñolas Serra, director ejecutivo de la inmobiliaria española Inmobiliaria Colonial y presidente de la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA), dijo que la situación en Europa parece paradójicamente fuerte.
Entre los diversos factores en juego, la tendencia de regreso a la oficina ha sido más fuerte en Europa que en los EE. UU., dijo, mientras que las tasas de “recuperación” u ocupación de oficinas han sido más altas en el continente.
“Lo sorprendente es que los datos muestran que está mejor que nunca”, dijo Vinolas a CNBC a través de Zoom. “Está sucediendo algo totalmente diferente en EE. UU. frente a Europa”.
A fines de 2022, las tasas de disponibilidad de oficinas en Europa se ubicaron en torno al 7 %, muy por debajo del 19 % en EE. UU., según el asesor inmobiliario JLL. Dentro de la cartera de Inmobiliaria Colonial, Viñolas dijo que las tasas de desocupación actuales eran aún más bajas, con un 0,2% en París y un 5% en Madrid.
“Nunca he visto eso en mi vida. Los datos sobre las tasas de ocupación están al más alto nivel”, dijo Vinolas.
JP Morgan reflejó esa opinión a fines del mes pasado y dijo en una nota de investigación que los temores de que una recesión estadounidense se extendiera a Europa eran exagerados.
“Fundamentalmente, creemos que cualquier contagio de los bancos estadounidenses o de los CRE (bienes raíces comerciales) de EE. UU. a sus pares europeos no está justificado, dadas las diferentes dinámicas del sector”, dijeron analistas del banco.
Incertidumbres y oportunidades por delante
Aún así, persisten las incertidumbres en el sector, advirtieron los analistas.
De particular preocupación es la concentración de financiamiento de prestamistas no bancarios, o los llamados bancos en la sombra, que han tomado el relevo a raíz de una regulación más estricta en los bancos tradicionales, dijo Matthew Pointon, economista senior de propiedad de Capital Economics.
Antes de la crisis financiera mundial, los bancos tradicionales de Europa ofrecían préstamos del 80% del valor de un edificio . Hoy, rara vez superan el 60%.
El reto será para aquellos jugadores no sofisticados, aquellos que tienen un edificio al que tienen que adaptar.Pere Viñolas SerraCONSEJERO DELEGADO DE INMOBILIARIA COLONIAL
“Se sabe mucho menos sobre estos [bancos en la sombra], y pueden ser más vulnerables al aumento de las tasas de interés, por ejemplo. Así que esa es una incógnita que podría poner una llave inglesa en las obras”, dijo Pointon.
Mientras tanto, los estándares de eficiencia energética entrantes de la UE y el Reino Unido requerirán una inversión significativa, particularmente en edificios más antiguos, y podrían hacer que algunos propietarios de bienes raíces se vean sometidos a una mayor presión en los próximos años.
“Creo que el desafío será para aquellos jugadores no sofisticados, aquellos que tienen un edificio que deben adaptar a los nuevos requisitos”, dijo Vinolas.
“A ese nivel, que por cierto es una gran cantidad, podría haber un gran impacto pero también grandes oportunidades”, agregó.
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