La oficina aún no está muerta, incluso si el trabajo remoto sigue aumentando, dice Moody's
Hoteles, tiendas que muestran signos de angustia, pero es un camino más largo para edificios de oficinas
El horizonte de la ciudad de Nueva York.
IMÁGENES FALSASSímbolos referenciados
El espacio de oficinas en las grandes ciudades podría enfrentar un cálculo del coronavirus, pero no sucederá de la noche a la mañana.
Esto se debe a que, si bien las áreas urbanas de los EE. UU. Se vieron particularmente afectadas por la pandemia desde el principio, incluso los edificios que están en gran parte vacíos ahora tienen contratos de arrendamiento a largo plazo que ponen a los inquilinos en alquiler durante aproximadamente una década.
Los propietarios de edificios a menudo también tienen hipotecas de tasa fija a 10 años, que en la última década se han establecido a tasas históricamente bajas, lo que les da a los propietarios más margen de maniobra para sortear las conmociones de COVID-19.
Esas son conclusiones clave de un nuevo informe de la firma de calificación crediticia Moody's Investors Service sobre el futuro del espacio de oficinas en los EE. UU. Como resultado de la pandemia, que provocó una abrupta necesidad de muchas empresas de preparar a sus empleados para el trabajo remoto.
En resumen: la oficina moderna aún no está "muerta".
Pero Moody's sí ve "mayores riesgos en los principales mercados urbanos", y en el improbable caso de "cambios importantes" en el comportamiento de las compañías que buscan eventualmente deshacerse del espacio de oficinas, "podría producirse un impacto crediticio significativo", escribió un equipo dirigido por altos ejecutivos. oficial de crédito Kevin Fagan, en un informe publicado el jueves por la noche.
Los hallazgos del equipo se basaron en una serie de factores, incluidos los casos de coronavirus en las principales ciudades y la facilidad con que el personal de esas ciudades puede trabajar de forma remota. El equipo también analizó los datos sobre las oficinas que solicitan alquileres, los términos de arrendamiento y los detalles de financiamiento en miles de millones de dólares en préstamos de oficina agrupados en transacciones de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) que Moody's califica.
Después de todo, la pandemia puede haber cambiado rápidamente la vida cotidiana, pero los bienes raíces comerciales se construyen y financian con décadas en mente.
Con ese fin, las oficinas no solo se han convertido en un "segundo hogar" para muchos trabajadores estadounidenses, sino también en una importante fuente de ingresos para fondos de bonos, fondos de pensiones y compañías de seguros que buscan inversiones constantes. La deuda de la oficina ahora representa alrededor del 27%, la mayor parte, de los préstamos de propiedades comerciales en el mercado CMBS de $ 548 mil millones, una fuente clave de financiamiento para edificios de oficinas, propiedades comerciales, hoteles y otros edificios comerciales durante décadas.
No todo el financiamiento de la oficina de CMBS se destinó a torres de trofeos en las principales ciudades de los Estados Unidos, vistas durante mucho tiempo como joyas de carteras de inversión. Pero Moody's rastreó el 60% de los edificios en seis áreas metropolitanas principales, donde tanto los alquileres como los casos COVID-19 se han incrementado.
"Estos mercados de alta densidad también tienen el mayor riesgo de salud percibido si las preocupaciones sobre la pandemia persisten después del coronavirus", escribió el equipo de Fagan.
Aun así, este gráfico muestra que el 37% de los arrendamientos de oficinas más grandes no comenzarán a vencer hasta los próximos cuatro u ocho años, mientras que la mayor parte, el 43%, ocurre aún más lejos, lo que sugiere que los propietarios tienen tiempo para adaptarse al futuro de trabajo.
Las grandes decisiones pueden esperar
MOODY'S
Una advertencia es que el cuadro asume que los arrendamientos de oficinas existentes permanecerán inalterados, incluso a través de que más inquilinos están comenzando a luchar contra sus propietarios por el alquiler como resultado de la crisis del coronavirus, que se extendió por primera vez en la ciudad de Nueva York en marzo, pero ahora tiene partes de Arizona, California, Florida y Texas que luchan contra un aumento de nuevas infecciones.
El aumento en los nuevos casos en los EE. UU. , Que ya han superado los 3 millones, llevó a Michael Osterholm, jefe del Centro de Investigación y Política de Enfermedades Infecciosas de la Universidad de Minnesota, a pedir esta semana que se vuelvan a cerrar y que las reaperturas solo ocurran lentamente , medida medida.
El Dr. Anthony Fauci dijo el jueves que Estados Unidos no está haciendo un gran esfuerzo para contener la propagación de COVID-19, pero no llegó a decir que partes del país deben cerrar nuevamente . Los inversores de acciones también han estado vigilando de cerca las crecientes infecciones, con el DIA Jones Industrial Average DJIA, -1,38% perdiendo 360 puntos el jueves, mientras que el Nasdaq Composite Index COMP, pesado en tecnología + 0,52% , visto como beneficiario del comercio de "trabajo desde casa", estableció un nuevo récord de cierre.
Mientras tanto, ya se pueden ver focos de angustia en las propiedades de alojamiento, donde el 22% de los préstamos en las ofertas de CMBS estaban en mora a partir de junio, seguido por el 17% para las propiedades minoristas pero solo el 2.2% para los edificios de oficinas, según S&P Global Ratings.
¿Cuándo podría la angustia llegar a las oficinas? El informe de Moody's subrayó que la tendencia de trabajar desde casa ya estaba cobrando fuerza antes de COVID-19. Dicho esto, los edificios de oficinas podrían enfrentar una prueba significativa cuando una explosión de arrendamientos vencidos comience a coincidir con la ola más grande de préstamos de oficinas con vencimiento en la década en los acuerdos de CMBS. Moody's fijó el 2024 como el comienzo de esa ola, cuando vencerán más de $ 12 mil millones en préstamos cada año hasta 2027.
"La pregunta que se avecina", escribió el equipo de Fagan, "es cuánto de este cambio a las prácticas de trabajo remotas se mantendrá una vez que se levanten los cierres y las empresas puedan regresar a la oficina de manera segura".
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Sobre el Autor
Joy Wiltermuth es reportera y editora de MarketWatch con sede en Nueva York.
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