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En los Estados Unidos, es mejor esperar al mercado de lujo blando y vender, no arrendar
POR MAREESA NICOSIA EL | PUBLICADO ORIGINALMENTE EL 29 DE NOVIEMBRE DE 2019 EL | MANSION GLOBAL
Los Ángeles es una de las ciudades de EE. UU. Donde las casas han tardado más en venderse.
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La suavización de los mercados de lujo en las principales áreas metropolitanas de EE. UU. Ha reducido los precios promedio de venta de las viviendas de mayor precio desde los altos turbulentos de hace unos años. Las casas más caras tardan más en venderse, dejando a muchos propietarios de viviendas de lujo, desde la ciudad de Nueva York hasta Los Ángeles y Miami, sentados en sus manos mientras los listados de "días en el mercado" marcan dolorosamente. Demasiados días en el mercado pueden hacer que una cotización se vuelva obsoleta, pero aceptar una oferta tibia podría costarle al vendedor un valor acumulado a lo largo de los años.
En medio de la incertidumbre, alquilar una casa para cubrir los pagos de la hipoteca o generar ingresos hasta que el mercado cambie es un impulso comprensible. ¿Pero es un movimiento inteligente?
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Agentes de bienes raíces en varios mercados urbanos clave de EE. UU. Le dijeron a Mansion Global que, si bien el alquiler puede ser ventajoso en situaciones específicas o en ciertos mercados, la demanda de alquileres está aumentando en Chicago, por ejemplo, a medida que los nidos vacíos migran desde los suburbios al centro de la ciudad, los costos y Los riesgos de la administración de propiedades en el mercado de alquiler de lujo generalmente superan los beneficios.
En la mayoría de los casos, una mejor estrategia para una lista lenta es reducir el precio e intentar llegar al mercado en el que se encuentra, dijeron los expertos. Otra táctica común es eliminar la lista por completo, esperar unos meses y volver a listarla a un nuevo precio. (Las reglas del Servicio de Listado Múltiple requieren que las propiedades salgan del mercado durante un cierto número de días para restablecer el conteo de "días en el mercado". El Northwest MLS, por ejemplo, que cubre bienes raíces en Seattle, requiere 90 días fuera del mercado.
"Mi recomendación general es que nadie cuidará su casa de la manera en que usted la ha cuidado, y no recomiendo que los clientes alquilen su casa en la mayoría de los casos", dijo Tori Horowitz, directora de bienes raíces en La oficina de Compass en Hollywood, California, y el dueño de Canyonhaus, una firma de bienes raíces a medida en Los Ángeles. “En algunos casos, si hay un problema financiero apremiante y necesitan una gran cantidad de efectivo, entonces, por supuesto, simplemente bajamos el precio y vendemos la casa. Depende de las razones por las cuales las personas están vendiendo ".
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Gestionar las expectativas de los vendedores puede ser un baile delicado, dicen los agentes inmobiliarios, especialmente después de años de escaladas de precios "rápidas y furiosas" en los mercados de condominios, dijo Moira Holley, cofundadora y asesora sénior de bienes raíces en Realogics Sotheby's International Realty con sede en Seattle. .
En el centro de Seattle, el mercado de condominios estaba tan activo a mediados de 2016 que los compradores acamparon afuera durante la noche para ser los primeros en la fila para comprar nuevas unidades. Por el contrario, el precio de venta promedio de todas las viviendas en el 5% superior del mercado disminuyó 14.4%, a aproximadamente $ 2.2 millones, en el segundo trimestre de 2019 en comparación con el mismo período en 2018.
"Los vendedores recuerdan esos altos máximos y luego, a medida que el mercado comienza a cambiar, los precios se suavizan", dijo Holley. "En ese momento, los vendedores pueden decir: 'Bueno, actualmente no estoy viviendo en la unidad, está vacía y no veo esos números (de alto precio de venta) que vi una vez, así que me gustaría pensar sobre alquilarlo ".
Pensar en el futuro
Sin embargo, los propietarios de viviendas deben observar de cerca las tendencias en su región y sopesar los pros y los contras de alquilar con la ayuda de un profesional.
"Nuestro trabajo como agentes inmobiliarios en el mercado de lujo es ayudarlos a llegar a un acuerdo con el mercado en el que estamos y cuál es realmente el valor de vender (en este mercado actual)", dijo Holley.
En Seattle, se está construyendo una serie de desarrollos de condominios de gran altura y alta gama, que pronto inundarán el mercado con unidades que cuentan con servicios de primer nivel. Entre ellos se encuentra Seattle House, un par de torres residenciales de 45 pisos planificadas cerca de la sede de Amazon que contarán con 600 unidades más espacio de trabajo compartido, una sala de juegos comunitaria y un centro de equipamiento para jugar con tablas, bicicletas y esquís.
Una vez que estos edificios "más nuevos y de próxima generación" entren en línea, el mercado de ventas en auge de la ciudad se volverá aún más competitivo, por lo que los vendedores pueden encontrar una mejor oferta si actúan ahora, en lugar de alquilar y esperar para poner su casa en el mercado , Sugirió Holley.
A veces, una rotación rápida, incluso si la casa se vende por una pequeña pérdida, puede ser menos estresante a largo plazo que quedarse en una propiedad que lleva equipaje emocional o requiere un mantenimiento extenso.
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La Sra. Horowitz, la agente en Los Ángeles, aconsejó a un cliente que no alquilara su casa de cuatro dormitorios y cuatro baños cuando el cliente se preocupó porque la lista de $ 6 millones fuera del mercado no estaba generando mucha atención hace unos meses. La propiedad fue construida en 1947 y se encuentra entre los últimos proyectos del arquitecto austriaco-estadounidense Rudolph Schindler antes de su muerte en 1953. El cliente, un diseñador, había restaurado minuciosamente la casa durante un período de 10 años y la Sra. Horowitz sintió que era importante para preservar la artesanía y, por lo tanto, el valor de la propiedad única, dijo. Eso significaba optar por vender en lugar de alquilar, porque alquilar podría exponer la casa a daños por parte de un inquilino y disminuir su valor y comercialización futura.
Un incentivo adicional para vender fue el hecho de que el propietario había vivido en la casa de Schindler con su esposo mientras estaban casados, pero ahora están divorciados, por lo que dejarlo ir fue una liberación de equipaje emocional. Bajaron el precio un 20%, lo listaron públicamente y varias ofertas aparecieron de inmediato, dijo Horowitz. En unas pocas semanas, la casa se vendió a un comprador en efectivo por aproximadamente $ 4.9 millones .
Considerar tipo de propiedad
En Manhattan, donde alrededor del 65% del stock de viviendas ocupadas por sus propietarios consiste en cooperativas, la cuestión de si alquilar una unidad de lujo a menudo se reduce a lo que las regulaciones de la ciudad y las juntas cooperativas permitirán, dijo Lisa K. Lippman, una corredor con Brown Harris Stevens.
El proceso de aprobación de la junta para alquilar una cooperativa puede llevar meses y requerir un extenso papeleo. Si se aprueba, la mayoría de las juntas cooperativas permiten un contrato de arrendamiento máximo de dos años, dijo la Sra. Lippman, que vende cooperativas, condominios y casas adosadas Upper West Side y Upper East Side entre $ 2 millones y $ 30 millones.
"Tengo muchas cooperativas con propietarios que alquilarían si pudieran, pero las cooperativas no lo permiten", dijo. "Hay mucho inventario que no está (disponible) para alquilar".
Un éxito reciente raro fue un pequeño de tres dormitorios ubicado en Central Park West, el frondoso bulevar que corre paralelo al parque más grande de Manhattan, que se alquila por alrededor de $ 7,500 al mes, recordó Lippman. Los propietarios se mudaron a París pero no sabían si se quedarían permanentemente; ahora han decidido quedarse en Francia y continuar alquilando la casa hasta que puedan venderla. La Sra. Lippman describió el contrato de arrendamiento de dos años como "atípico" porque solo tomó un mes obtener la aprobación de la junta de la cooperativa.
"Tuvimos mucha suerte", dijo. “Eso es menos que el promedio; en general puede ser bastante riguroso ".
Para muchos posibles inquilinos, el proceso requerido para arrendar una cooperativa es una molestia para la que no tienen tiempo, por lo que vuelven al mercado de ventas, esperando una oferta aceptable. Si bien el mercado de ventas de ultra lujo (propiedades típicamente de $ 10 millones y más) es débil, no se ha detenido por completo, dijo Lippman.
“Las cosas se están vendiendo; se trata solo de precios, lo que significa que es posible que no obtenga el precio que desea ", dijo.
Cuesta ser un arrendador
No todas las propiedades pueden pasar sin problemas al mercado de alquiler, por lo que los propietarios querrán considerar cuidadosamente el tiempo y los recursos que tienen disponibles para invertir en la administración de la propiedad, ya sea que actúen personalmente como el propietario o paguen a una compañía de administración para que se encargue de la recaudación, mantenimiento y refacción.
"La mayoría de las personas no están interesadas en las trampas de ser un propietario", dijo Horowitz.
En Los Ángeles, es común que los propietarios de mansiones opulentas alquilen sus casas para fiestas de temporada o durante todo el año. Dijo que estos arreglos pueden generar alquileres lucrativos ($ 40,000 al mes no son desconocidos), pero también conllevan costos potencialmente sustanciales para la limpieza posterior a la fiesta o la reparación de daños causados por invitados ebrios. Muchos propietarios simplemente no quieren arriesgarse a disminuir el valor de su casa, dijo, especialmente si tienen la intención de vender en el futuro.
En algunos casos, alquilar una residencia principal podría limitar la comercialización futura de la casa cuando los compradores finalmente decidan vender, dijo Ines Hegedus-Garcia, agente con sede en Miami que es directora de estrategia e innovación y líder de sucursal en Avanti Way Realty . Los arrendamientos a largo plazo, que considera que son arrendamientos que no son mensuales, pueden hacer que los prestamistas sean cautelosos, ya que prefieren que la propiedad se use como residencia del propietario en lugar de alquiler. Un arrendamiento a largo plazo puede dificultar que un posible comprador obtenga un préstamo y, a su vez, limitar el grupo de compradores a aquellos que pueden pagar en efectivo, dijo.
Otra consideración es el costo de mover o alquilar muebles para prepararse para un inquilino. Con los arrendamientos a corto plazo, los propietarios pueden optar por dejar sus muebles para uso de los inquilinos o alquilar otros muebles. Por lo general, las viviendas sin amueblar solo se ofrecen por contratos de arrendamiento de un año o más, y si la vivienda está sin amueblar, los propietarios deben tener en cuenta los costos de volver a poner en escena la vivienda si la vuelven a poner en el mercado. Según la Sra. Holley, una puesta en escena de lujo de arriba a abajo podría costar entre $ 8,000 y $ 15,000.
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Los impuestos a las ganancias de capital en los EE. UU. También se aplican de manera diferente a las residencias principales en comparación con las propiedades de alquiler o inversión. En la mayoría de los casos, las parejas casadas pueden saltarse el pago de hasta $ 500,000 y las personas pueden evitar hasta $ 250,000 en impuestos sobre ganancias de capital sobre los ingresos netos de la venta de su residencia principal, dijo Holley.
El ahorro fiscal probablemente signifique más para los vendedores en el extremo inferior del mercado de lujo, dijo; en el extremo superior, puede ser menos importante porque el ahorro fiscal es una fracción menor de la venta total.
Al alquilar ¿El Trabajo
Los corredores pueden, y con frecuencia lo hacen, preparar estrategias de ventas y alquileres basadas en datos de mercado para sus clientes desde el principio, dijo Ben Creamer, cofundador y corredor gerente de Downtown Apartment Co., una compañía de arrendamiento residencial, y Downtown Realty Co ., que maneja las ventas, en Chicago.
Cuando se trata de los propios propietarios, el Sr. Creamer y otros expertos en bienes raíces buscan algunos indicadores clave de un alquiler exitoso: el vendedor ha pagado su hipoteca y tiene otro lugar para vivir; no están desesperados por una afluencia de efectivo; y no hay otra razón emocional por la que el vendedor quiera deshacerse de la casa, como una muerte o un divorcio.
"Esta estrategia definitivamente puede ser ventajosa en una ciudad como Chicago cuando la actividad se ralentiza en los meses de invierno", dijo Creamer. Por ejemplo, si un propietario enumera una propiedad en la primavera pero no obtiene tracción durante el verano, el Sr. Creamer recomendaría un alquiler de siete a nueve meses entre marzo y septiembre, cuando los alquileres son más altos, hasta el siguiente día ocupado. ciclo de venta. "Esto le da al propietario flexibilidad para obtener ingresos por alquileres mientras espera volver a cotizar cuando el mercado repunte", dijo.
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También puede ser valioso alquilar una casa que sabe que perderá dinero en una venta. "Todavía vemos situaciones en las que los propietarios están al revés en préstamos o el valor de las viviendas no se ha recuperado, lo que obviamente puede resultar en una pérdida financiera para el vendedor", dijo Creamer. “Si es económicamente factible para el propietario, tiene más sentido usar la casa como una propiedad de inversión. Además de evitar una pérdida de capital, el propietario puede recuperar los gastos mensuales con los pagos del alquiler, potencialmente obteniendo ganancias, y aprovechar ciertas deducciones fiscales, como la depreciación ".
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