Los bancos españoles como el Sabadell (cuyas acciones han caído a la mitad de lo que valía su pico máximo en 2014) , están inventando clausulas para robar a los deudores hipotecarios (la mecánica es simple están renegociando los contratos diciéndoles que la cuota no sea fija, sino variable y mas baja; pero la letra pequeña dice que si sube la tasa ellos suben el interés, pero si baja ellos no bajan las cuotas y el deudor no demandara al banco por engaño ) // Por JEANNETTE NEUMANN encontrado en el WSJ

Los bancos españoles como el Sabadell  (cuyas acciones han caído a la mitad de lo que valía su pico máximo en 2014) , están inventando clausulas para robar a los deudores hipotecarios (la mecánica es simple están renegociando los contratos  diciéndoles que la cuota no sea fija, sino variable y mas baja; pero la letra pequeña dice que si sube la tasa ellos suben el interés, pero si baja ellos no bajan las cuotas y el deudor no demandara al banco por engaño )

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El interés variable dispara las hipotecas en España, pero una cláusula oscura genera revuelo

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Una sucursal de Banco de Sabadell SA en Barcelona. El banco apeló una decisión de un juez que lo obliga a retirar el piso a las tasas de interés que cobra por préstamos hipotecarios. PHOTO: BLOOMBERG NEWS

Por JEANNETTE NEUMANN

Actualizado martes, 26 de julio de 2016 16:37 EDT

MADRID— Hay un curioso auge en la actividad hipotecaria en España.

Cuando el banco central informó que los bancos en España habían renegociado 4.400 millones de euros (US$4.850 millones) en hipotecas en los primeros cinco meses del año “pensamos que había un error en los datos”, dijo Lorena Mullor, gerente de la asociación hipotecaria de España. Eso es un 52% más que en el mismo período de 2015.

Pero los datos son correctos y los analistas dicen que este aumento está siendo impulsado principalmente por la caída de las tasas de interés y la campaña de Banco de Sabadell SA para trasladar a decenas de miles de clientes de hipotecas con tasas fijas a hipotecas con tasas variables.

Cerca de 2.300 millones de euros en hipotecas fueron renegociados en abril, cuando los clientes dicen que la campaña del banco entró en pleno efecto. Otros prestamistas españoles han hecho ofertas similares.

Ahora, algunos clientes de Sabadell dicen que no se habían dado cuenta que había un costo: los nuevos contratos hipotecarios incluyen una cláusula en la que el deudor renuncia a su derecho a demandar a Sabadell por fijar un límite a cuánto pueden caer las tasas de interés. Sabadell y otros bancos españoles están apelando un dictamen judicial que removió el piso mínimo a los intereses para las hipotecas.

La imposición de pisos mínimos a los que pueden caer las tasas de intereses sobre las hipotecas se convirtió en un tema sensible luego de que las políticas de estímulos monetarios de la zona euro llevaron esos valores a territorio negativo. Las tasas inferiores a cero han hecho que en países como Dinamarca la banca pague a sus deudores hipotecarios. Los pisos mínimos que impuso la banca española, en cambio, impedían que las tasas acompañaran los tendencias del mercado hacia niveles negativos.

La cláusula de “no demandar”, calificada por un grupo español de defensa del consumidor como engañosa, marca una nueva línea de batalla entre los deudores y los bancos en Europa sobre la calidad de la información que revelan a sus clientes minoristas.

Los bancos españoles usan las cláusulas para protegerse de pérdidas potenciales luego de la decisión de un juez de Madrid el 7 de abril que ordenó a los bancos a retirar el piso mínimo de las hipotecas y permitir que los deudores exijan el reembolso de los intereses pagados en exceso debido al piso mínimo. Cerca de 15.000 tenedores de hipotecas de tasa variable entablaron la demanda en busca de recuperar el “interés excesivo” que pagaron luego que las tasas pasaran a territorio negativo.

En una decisión ampliamente anticipada por los bancos, el juez dijo que los límites mínimos infringían las leyes de protección al consumidor ya que no fueron explicadas claramente a los clientes.

Sabadell, que reportó el viernes una caída más grande a lo esperado en sus ganancias del segundo trimestre, rechaza el argumento del juez y presentó una apelación.

Si la apelación no tiene éxito, los analistas calculan que Sabadell potencialmente tendría que pagar 350 millones de euros en reclamos por exceso de pagos de interés hechos desde mayo de 2013. El resultado de un caso relacionado que está en curso en la Corte Europea de Justicia podría elevar los pagos del banco.

Los ejecutivos de Sabadell le han asegurado a los inversionistas y analistas que incluso si ambos casos se deciden en contra del banco, la cláusula de no demandar en los contratos renegociados lo protegerá de los reclamos de los prestatarios que firmaron esos contratos.

Esa postura está en entredicho. “En derecho, esto no vale para nada”, dijo María Gracia Rubio de Casas, una abogada en Madrid que trabaja para el bufete RdC Abogados y anteriormente para Baker & McKenzie.

Un banco ejerce una influencia injusta sobre los clientes al atraer al prestamista con lo que parece ser una mejor oferta, una hipoteca que es ligeramente más barata que la tasa variable actual con un piso, dijo Rubio de Casas. Es poco probable que el cliente esté tan bien informado como el banco sobre la cantidad de dinero que a la que está renunciando cuando cede su derecho a demandar, ya que tiene un conocimiento más limitado de los recovecos legales del caso. “No es un contrato libremente elegido”, dijo.

Las cláusulas de no demandar del banco son transparentes y “totalmente legales, solo faltaría que no lo fueran”, dijo el presidente ejecutivo de Sabadell Jaime Guardiola el viernes durante una presentación de ganancias. “Todos nuestros clientes saben lo que firman porque se lo explicamos muy bien”.

Angeles de la Torre Vega, una oficinista jubilada de 63 años, dijo que su banquero de Sabadell no fue transparente cuando llamó en marzo respondiendo a una oferta para reducir sus pagos si se pasaba a un préstamo con tasa fija.

“Quedé sorprendida”, dijo De La Torre Vega. “Como el banco nunca me ha regalado nada, tenía que pedir, ¿por qué me ofrecen esto?’”.

Ella dijo que el banquero respondió que Sabadell hizo la oferta para recompensar a los clientes leales. Las tasas de interés pueden subir pronto, dijo que fue el consejo del banquero, y que ella debería asegurar unas tasas baja para los últimos tres años de su préstamo.

“Yo, hablando con él, me pareció bien”, dijo.

Un portavoz de Sabadell dijo que el banco no realiza comentarios sobre sus interacciones con prestatarios individuales.

De La Torre Vega buscó la asesoría de Adicae, un grupo de defensa de los consumidores que presentó la demanda contra los bancos y que es crítica de las cláusulas de no demandar.

Los abogados de Adicae le aconsejaron que no aceptara la oferta, dijo, debido a que solo estaría ahorrando un poco de dinero, pero renunciaría su derecho a demandar por miles de euros en intereses excesivos.

Esa fue la primera vez que De La Torre Vega se dio cuenta que la cláusula de no demandar es parte del nuevo contrato.

“Hemos confiado en la buena voluntad” del banco, dijo De La Torre Vega “y no ha sido así”.