Estados
Unidos, en alerta por una nueva burbuja inmobiliaria.
http://www.bbc.co.uk/mundo/noticias/2013/11/131126_economia_burbuja_inmobiliaria_mj_sc.shtml
Marcelo Justo
BBC
Mundo
Jueves, 28 de noviembre de 2013
La crisis financiero-inmobiliaria de
2008 se centró en las hipotecas subprime.
Estados Unidos está frente a la
perspectiva de un nuevo auge de la especulación inmobiliaria.
En
septiembre, y en comparación con 2012, el aumento interanual de los precios fue
de un 12,8%. En algunos estados como California o Nevada el alza ha sido de 20%.
El
índice Case Shiller –que
elabora el recientemente galardonado premio Nobel de Economía Robert J.
Shiller– hizo sonar la alarma en abril cuando calculó que el ritmo del aumento
de la vivienda había alcanzado su nivel máximo desde el feroz estallido de la
burbuja en 2007-2008.
Shiller no es solo un premio Nobel.
Fue uno de los pocos que predijo el colapso de las hipotecas subprime o de alto riesgo un año antes de que
precipitaran la caída del Lehman Brothers y la recesión mundial de 2008.
Y la señal
de alarma más poderosa fue la voz de un funcionario del banco central
estadounidense, el presidente de la Reserva Federal de
Dallas, Richard Fisher: "Estoy empezando a ver señales en todo
el país de que estamos entrando, una vez más, en una burbuja
inmobiliaria", afirmó.
Las ruinas circulares
La tan
citada frase de Karl Marx sobre la historia –
ocurre como tragedia y se repite como farsa – viene al caso.
La crisis
financiero-inmobiliaria del 2008 se centró en las hipotecas subprime,
concedidas muchas veces a gente que ni siquiera tenía trabajo.
Fisher dio
la voz de alerta: hay "señales", según dijo, de que las propiedades
caigan en una nueva burbuja.
Ahora el
sector social que más está alimentando la burbuja es el de ingresos altos y medio altos por medio de las llamadas jumbo
mortgages o hipotecas gigantes.
La
regulación del mercado hipotecario estadounidense estipula que los préstamos
estándares para un hogar de familia no pueden superar los US$417.000, límite que, para áreas más caras como
Nueva York o Los Ángeles, aumenta a US$625.000.
Si se quiere
tomar un préstamo por encima de esa cifra se entra en el reino de las "jumbo", que normalmente exigen una tasa
de interés más alta (por lo general, 0,25% más).
Pero ahora
los bancos están promocionando hipotecas jumbo a 30 años que cuestan menos que los préstamos para la familia estándar.
Peter
Zalewski, de Condo Vultures, consultora del mercado inmobiliario en Florida, señala que es una
especulación más acotada.
"En la anterior
burbuja maestros, bomberos, empresarios, taxistas, todos estaban metidos en el
mercado. Lo que vemos ahora son nichos: las propiedades que valen alrededor del
millón de dólares, por ejemplo, a las que acceden los muy ricos estadounidenses
o extranjeros y los inversores institucionales", señaló a BBC Mundo.
No todos son iguales
Así, se
trata de una burbuja con una clara distribución geográfica.
En ciudades
como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Miami y
Washington la presión sobre los precios es mucho mayor que en otras
zonas del país. En Sacramento, por caso, el
aumento superó el 34,1%; en Las Vegas, el 33,3% o en Riverside, California, el 31%.
Pero la
consultora inmobiliaria Zillow calcula que
todavía no se puede hablar de una burbuja a nivel nacional porque la gente en
promedio está gastando un 13% de sus ingresos en
pagos hipotecarios, muy por debajo del 20% de
otras épocas.
Esta
relación gastos-ingresos es fundamental porque crea un "colchón"
capaz de amortiguar repentinas subidas de las tasas de interés que pueden
desequilibrar el presupuesto individual y hacer peligrar los pagos.
Zillow señala, sin embargo, que este
promedio nacional cambia radicalmente en
las zonas calientes del mercado.
En lugares
como San
Francisco o San José los pagos hipotecarios superan la mitad de los
ingresos.
Aún así, la
consultora calcula que el próximo año habrá una moderación de los aumentos que
no superaría el 3,8%.
La Reserva, el actor principal
Más allá de
si esta proyección es acertada, su impacto económico y social dependerá de un
actor clave. Sea tragedia o farsa, la historia
de las burbujas de los últimos 15 años ha tenido un protagonista principal: la
Reserva Federal (el banco central estadounidense).
Robert
Shiller, premio Nobel de Economía, fue uno de los pocos que predijo el colapso
de las hipotecas de alto riesgo antes de 2008.
En la crisis
subprime el crédito barato -y una regulación inexistente- alentaron la
estampida de los precios. En la actual, a las tasas de interés por el suelo, se
le ha añadido el llamado Quantitative Easing, la
flexibilización cuantitativa o emisión electrónica de dinero.
Con esta
emisión, que ha sido este año de alrededor de US$80.000 millones mensuales, el banco central adquiere activos
financieros de los bancos para que estas entidades tengan más fondos para
prestar a productores y consumidores aceitando mediante el crédito la
reactivación económica.
Según un
cálculo, la Reserva Federal posee hoy el
12% de las hipotecas del país.
El
vicepresidente de la financiera HSH.Com, Keith
Gumbinger, señala que su intervención ha sido clave para sostener el
mercado hipotecario.
"Con tasas de interés a los
precios de hoy y la flexibilización cuantitativa, la Reserva Federal ha
aportado liquidez y ha revivido el mercado hipotecario", indicó Gumbinger a BBC Mundo.
Pero también
está jugando con fuego. En una economía como la estadounidense la línea
divisoria entre un fuerte aumento de precios y una burbuja es muy fina.
La crédito-adicción
La Reserva
Federal es parte de un modelo económico que viene luchando con una nueva
patología: la crédito-adicción.
Ahora el
sector social que más está alimentando la burbuja inmobiliaria es el de
ingresos altos y medio altos.
En 1978 un salario medio estadounidense equivalía a unos US$48.000 (en valores actuales). Hoy es de US$33.000.
Si el
consumo estadounidense siguió siendo un motor del crecimiento en estas décadas
fue en buena parte gracias a la tarjeta de crédito alimentada por tasas muy
bajas.
La crisis
subprime de 2007-2008 marcó un límite a esta patología económica de la vida
cotidiana.
Según el
vicedirector del Center for Economic and Policy
Research de Washington, Dean Baker, el sistema no ha cambiado.
"El crecimiento de
los últimos diez años se ha basado en burbujas. Es asombroso que la Reserva
Federal no lo haya visto. El sistema regulatorio apenas ha cambiado", le dijo Baker
a BBC Mundo.
No todos
coinciden. Analistas como Keith Gumbinger opinan que el sistema regulatorio es
mucho más estricto, pero otros aseguran que aún si así fuera, la burbuja
seguirá creciendo.
"El capitalismo
tiene esa capacidad creativo-destructiva. Hay mucha gente viendo cómo
encontrarle la vuelta a la regulación. Es nuestra historia desde los años 20 en
adelante: el boom seguido de implosión. No va a cambiar", indicó a BBC
Mundo Peter Zalewski, de Condo Vultures.
No hay comentarios:
Publicar un comentario